个人住房贷款

个人住房贷款，也称个人住房按揭贷款，是贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房的贷款，不得用于购买豪华住房。个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。^[2][3][2][1]

具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人都可采用抵押、质押、保证中的一种或多种担保方式申请个人住房贷款。^[2][1]后续可采用一次性还清本息、等额本息及等额本金三种还款方式。^[1][4][5]如果借款人到期不能偿还贷款本息，贷款人就有权依法处理其抵押物，^[3][5]若提前偿还贷款，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息。^[6]

2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。通知明确，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。9月29日，中国人民银行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，平均降幅0.5个百分点。2024年12月，个人住房贷款利率降至约3.11%，同比降低约0.88个百分点。^[7][8]

2025年1月24日，中国人民银行公布的数据显示，2024年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.10%。^[9][10]截至2025年末，中国个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%。^[11]

借款人应向贷款人提供下列资料：^[5]

一、身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。^[2][1]

个人住房贷款的贷款对象为具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人。^[1]

借款人须同时具备以下条件：^[5]

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件（如贷款人可能要求提供额外的财务证明或其他文件）。

银行能够发放贷款的额度主要取决于抵押物的评估价值，^[12]购房贷款最高不超过房价的80%，^[3]贷款期限最长为30年。^[1]

可采用抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式中的一种或同时采用几种贷款担保方式。^[1]

贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。^[5]

采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。^[5]

对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。^[5]

借款人不能足额提供抵押(质押)时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。^[5]

保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。^[5]

个人住房贷款业务可在所有城镇办理，办理流程如下。^[2]

借款人直接向贷款人提出借款申请。^[2][5]

贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。^[5]

贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。^[2][5]

贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。^[1]同时，为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。中国人民银行公告（2019）第16号明确，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。^[14]

2019年8月25日，中国人民银行发布公告称，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善LPR形成机制过程中，个人住房贷款定价基准需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成。LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。^[15]

定价基准转换后，贷款市场报价利率有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。^[16]

新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。^[16]

借款人也可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。^[17]借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。^[15]

个人住房商业性贷款，也称个人住房自营贷款，是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。^[3][18]

住房公积金贷款，也称个人住房委托贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款，因此这类贷款只贷给那些住房公积金缴存人，有金额上的限制。^[3][18]

个人住房组合贷款是上述两种贷款的组合，以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。此外，还有住房储蓄贷款等。^[3][18]

经贷款人同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款人按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款人处开立的存款账户内。^[19]

贷款偿还有委托扣款、柜面还款两种方式。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法；贷款期限在1年以上的，可采用等额本息、等额本金还款法。^[1]

贷款期限在1年以内（含1年）的，到期一次性清偿本息，这种方式比较少见。^[3][5]

借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少。其特点是每月还款的本息都一样，这种还款方式容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。^[4]

借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大，适合经济收入较好的家庭。^[4]

借款人可以提前还款，需要准备提前还贷申请和借款人及参贷人的身份证件后向银行提出书面申请，征得银行同意。^[3][20]按《中华人民共和国合同法》的有关规定，借款人提前偿还贷款也是一种违约行为，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息。^[6]

提前还清所有贷款之后，银行会出具借款人结清房款的证明，如果借款人在贷款时有购买一次性缴费的房贷险，可以携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保。此外，在申请房贷时，银行会将房屋作抵押登记，因此借款人在结清贷款后，还需要办理解押。同时，借款人可凭借银行开具的贷款结清证明复印件，参照原贷款银行的相关制度制定后续计划。^[21]

1998年5月9日，为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，中国人民银行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，修改后形成《个人住房贷款管理办法》并以银发（1998）190号印发。^[2]

《个人住房贷款管理办法》明确，个人住房贷款业务可在所有城镇办理；个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房；各家银行对《个人住房贷款管理办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。^[22]

2010年4月17日，国务院颁发国十条，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确了90平方米以上首套房付款比例不得低于30%，二套不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；限制异地购房；增加居住用地有效供给，调整住房供应结构，优先供应保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地。^[23]

2010年9月29日，完善差别化住房信贷政策，调节和引导住房需求。明确暂停发放三套及以上住房贷款，首套房首付款比例调整到30%级以上，二套房严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款禁止用于购买住房，对违法违规房企，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的本地居民暂停发放购房贷款；取消部分区域的个税减免政策。^[23]

2011年2月16日，国务院常务会议提出房地产市场八项调控措施，明确二套房首付比例提至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对各直辖市、省会城市和房价过高上涨过快的城市执行严格限购。^[23]

2014年9月30日，发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》明确家庭首套房的最低首付比例仍为30%，利率下限下调为基准利率的0.7倍；11月21日基准利率下调 25bp；鼓励银行金融机构通过证券化产品和债务手段筹集资金增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。^[23]

2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，调整个人住房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。同日，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。^[24]

2016年，中国两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清、为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的居民家庭，其最低首付款比例调整为不低于30%；对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。^[25]

2023年7月，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。^[26]

有分析认为，“认房不用认贷”政策可以促进房地产市场的流动性，降低购房者的贷款压力，推动楼市的发展，促进经济的健康稳定发展。^[27]

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）。明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款的利率水平在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。^[28][29]同日，中国建设银行回应称，会积极落实《通知》要求，依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。^[30]

有分析认为，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。按照2022年招商证券研报中的计算方法计算，此次存量房贷利率调整会影响商业银行每年利息收入近1700亿元。^[28][29]

有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。^[31]

2024年8月29日，广州华润银行首套房贷利率、二套房贷利率均突破了2.9%，达到2.89%，这一数字又一次刷新近年来广州的最低纪录，该利率水平已经与公积金贷款利率的2.85%相差无几。^[32]

2024年5月28日，广州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，调整楼市政策，要点如下：1、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；2、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限；3、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等中心城区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇；4、购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款；5、支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。^[33]

2024年7月2日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于个人住房贷款中住房套数认定有关工作的通知》，明确在“佛山市住房保障和房产信息网”挂牌出售、出租的商品住房，不计入居民家庭住房套数。通知自2024年8月1日起实施。^[34]

2024年，央行“5·17”新政提出，取消了全国层面上首套和二套房贷款利率的下限。9月29日晚，央行、国家金融监督管理总局发布关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。个人住房商业贷款利率不再区分首套房、二套房后，年内首套房商贷利率下降了10个基点，二套房则下降了85个基点。^[35]

2024年9月29日，深圳市住房和建设局就进一步优化深圳市房地产政策事宜作出通知。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。^[36]

2024年9月30日，北京市住房城乡建设委、市财政局、人民银行北京市分行、国家金融监管总局北京监管局、国家税务总局北京市税务局、北京住房公积金管理中心等6部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（下称《通知》），实施降低存量房贷利率，下调个人住房贷款最低首付款比例，加大住房公积金贷款支持力度，调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限，调整通州区住房限购政策，取消普通住房和非普通住房标准，加快构建房地产发展新模式等政策措施，《通知》自2024年10月1日起施行。《通知》提出，首套房商贷最低首付不低于15%，二套房不低于20%，非京籍居民购房缴纳社保个税年限下调。^[37]

2024年9月30日，人民银行重庆市分行发布消息，称为贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，促进房地产市场健康平稳发展，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》等政策，根据重庆市政府调控要求，重庆市住房信贷政策调整如下：对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。此项政策自2024年9月30日起执行。^[38]

2024年10月8日，福州市住房和城乡建设局、福州市自然资源和规划局等六部门联合发布《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。同时，福州市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。^[39]

2024年10月9日，杭州市市住保房管局发布关于进一步优化调整房地产相关政策的通知。一、落实国家住房信贷政策，引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。二、优化住房公积金贷款政策，职工家庭购买住房申请住房公积金贷款，最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。三、取消新出让用地限价措施，新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。四、因地施策加大购房支持力度，支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”，加大购房支持力度，满足刚性和改善性住房需求。五、加大房地产融资协调工作力度，推动房地产融资协调“白名单”扩容增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。此项政策自2024年10月9日起执行。^[40]

2024年10月9日，济南多个楼盘对意向客户释放消息：接合作银行通知，首套房、二套房商贷利率统一调整为3.35%，首付15%。次日，济南已有银行机构收到通知，并于10月10日开始执行，个人住房商业贷款不再区分首套房、二套房，首付款比例最低15%，纯商业贷款利率3.35%。此外，组合贷不变。^[35]

2024年10月17日，西安市住房和城乡建设局等5部门发布关于优化西安市房地产相关政策的通知。经陕西省市场利率定价自律机制决定，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。取消普通住宅和非普通住宅标准，相关政策按国家规定执行。^[41]

2025年1月24日，中国人民银行公布的数据显示，2024年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.10%。^[9][10]

2025年，山东、河南郑州、广东江门、云南昆明、北京、陕西西安、黑龙江哈尔滨、重庆、杭州等多地均计划或已出台政策，延长住房公积金贷款到期年龄上限至男性68岁、女性63岁，或法定退休年龄后5年。其中，杭州的延期政策自2024年10月9日起执行，黑龙江哈尔滨、北京、重庆自2025年1月1日起执行，云南昆明自3月24日起执行，青岛自3月27日起执行，广东江门自4月1日起执行。^[42]

2026年1月26日，天津市住房公积金管理中心网站发布《天津市个人住房公积金贷款管理办法》。该办法，提高贷款最高限额。将首套、第二套住房贷款最高限额分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元。养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的，首套、第二套住房贷款最高限额分别由120万元、50万元提高至144万元、120万元；提高第二套住房计算贷款额度的账户余额倍数。将第二套住房贷款额度不高于贷款申请人住房公积金账户余额的10倍调整为不高于贷款申请人住房公积金账户余额的20倍；延长二手住房贷款最长期限。将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年。^[43][44]

借款人在各商业银行办理个人住房贷款时，可以自由选择保险公司，各保险公司以转账方式向商业银行支付房屋保险代理手续费。^[45]

个人申请住房贷款时应注意以下事项：^[18]

１、按期归还贷款本息。

２、不提供虚假文件或资料。

３、未经贷款银行同意，不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押。

４、不擅自改变贷款用途，挪用贷款。

５、配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。

６、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。

７、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权时，借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押（质押）。

一般来说，有贷款没有按时归还的记录，就会直接影响个人征信。在任何一家金融机构的违约记录，都会被上报到央行的征信系统里。在等额本息还款模式下，如果签订的房贷重新定价周期是一年，那么一年内无论市场利率怎么变，每月的还款额都是不变的。但是当第二年的定价周期到来时，房贷月供就可能会发生变化，这时就要关注一下变化后的还款额，以免因还款不足影响自己的信用记录。^[46]

如果借款人在申请贷款的过程中有虚构事实、掩盖真相的情节，或者说在申请贷款过程中，只要提供假证明、假材料，或者贷款资金没有按申请时所说的用途去用，都符合欺骗手段。按《刑法》第171条之一第1款规定：“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”^[47]

权属风险即抵押人对抵押物是否具有合法、合规、完整、独立的产权。主要包括：是否是依法不能抵押的房地产，不合法的房地产，权属有争议、产权有纠纷的房地产；是否是共有房地产；同一房地产是否设定多个抵押权，房地是否分别抵押、重复抵押；抵押期限内，抵押土地是否超过规定的使用年限；在规定的期限内，是否由于土地开发进度不足或未按规定用途使用土地，面临行政处罚和国家收回土地的风险。^[48]

市场风险即因为市场环境发生变化产生的风险。主要包括：宏观经济下行，房地产市场波动影响抵押房地产的价格；城市规划发生变化，社会经济环境不规范，中介机构不按规范，职能管理部门管理上的漏洞造成房地产评估价格虚高。^[48]

突发事件风险如发生地震、水灾等造成抵押房地产的损毁、灭失，从而导致抵押权灭失。^[48]

各地对房地产抵押的规定不完全一致，银行在审查审批时容易忽略地方的一些特别规定，如：深圳的相关法规规定，在建工程不得用于抵押；土地使用权证和房产证有两证合一、两证分离的不同情况，对两证分离的授信，审查时可能会只审查了其中一证；对集体土地使用权设定抵押的要求和程序仅在地区，如河北、成都等地有了较为明确的规定等。^[48]

截至2023年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较2022年末减少约超5000亿元。其中，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行的个人住房贷款余额均同比减少，只有邮储银行一家增长，截至2023年末为2.34万亿元。其按揭贷款增量也居行业首位，净增长约762亿元。农业银行个人住房贷款余额降幅最大，较2022年末减少1757.81亿元。此外，作为国内住房贷款规模最大的商业银行，建设银行个人房贷余额仍居首位达6.39万亿元，但同比也有所减少。^[49]2024年上半年，42家上市银行的个人住房贷款余额合计较年初减少了3191亿元，其中六大国有银行合计减少3119亿元。个人住房贷款不良率则持续上升，在42家上市银行中有21家披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升；这21家银行房贷平均不良率提升了0.1个百分点。^[50]2024年，国有六大行个人住房贷款减少了0.62万亿元。^[11]

2025年4月28日，在国新办举行新闻发布会上，中国人民银行副行长邹澜表示，2025年一季度末，个人住房贷款余额达38万亿元。一季度增加了大约2200亿元；与2024年一季度相比，同比增加超过2000亿元。^[51]7月22日，中国央行发布统计报告显示，2025年二季度末，个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，增速比2024年年末高1.2个百分点，上半年增加510亿元。^[52][53]截至2025年末，央行数据显示，中国个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%。截至2026年4月，国有六大行的个人住房贷款余额均告别了“6万亿元时代”。^[11]

2024年5月17日在央行连发多条重磅房地产新政（以下简称“5·17”新政）后，已有省份从省级层面跟进。5月22日，湖北省出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、加大财税支持、推进住房“以旧换新”等十大方面释放重大利好。其中，首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；取消个人住房贷款利率政策下限；并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。自5月27日起，江苏全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%；同时，截至5月28日，南京、苏州、无锡、南通、扬州、泰州、连云港、盐城、淮安、宿迁10个设区市已取消首套和二套房贷利率下限。截至2024年5月底，根据公开资料不完全统计，广东、湖北、广西、山西、陕西、河北、青岛、天津、沈阳等地已陆续宣布，取消辖内首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时将首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于15%、25%。在利率取消下限等方面，杭州、北京等城市尚未采取行动。^{[54][55][56][57]}

2024年5月31日，中国人民银行浙江省分行官宣，浙江省调整优化个人住房贷款政策：一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。二、取消全省首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。三、银行业金融机构应结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。上述政策2024年5月31日起实施。^[58]

截至2024年6月3日，取消房贷利率政策下限、降低最低首付比例、下调公积金贷款利率三项政策在江苏省全面落地，有助于降低居民住房消费门槛、减轻购房者还款负担，提振市场信心。^[59]

2024年10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，明确2024年11月1日起，将陆续推行商业性个人住房贷款利率新的定价机制，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为3个月、6个月或1年。^[60]

2026年1月1日起，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率将同步下调。公积金贷款方面，根据2025年5月7日中国人民银行发布的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2025年5月8日起，发放的个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。具体调整为首套住房：5年以下(含5年)利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6%。第二套住房：5年以下(含5年)利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075%。而对于2025年5月8日以前已经发放的个人住房公积金存量贷款，利率调整从2026年1月1日开始执行，无需借款人申请。在商业贷款方面，2025年5月，LPR进行过一次调整，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较上一期下降10个基点。对于选择以1月1日作为重定价日的首套房贷客户来说，如果执行的是LPR-30BP的贷款利率，那么重定价日贷款利率将调整为3.2%；如果首套房执行的是LPR-45BP的贷款利率，那么房贷利率降至3.05%。^[60]