个人住房转让营业税

营业税（Business tax），是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，对其取得的营业额征收的一种税。它是流转税制中的一个重要税种。^[1]

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发26号）、^[2]《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发172号）。此外，《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税（2011）12号）以及财政部、国家税务总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)也对个人住房转让营业税政策进行了调整。

1. 普通住房和非普通住房的标准。根据国办发26号的规定，享受优惠政策的住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省级行政区域可根据实际情况制定具体的优惠标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

2. 符合条件办理免税的具体程序。根据国税发89号的规定，住房对外销售无法提供属于普通住房的证明材料或经过审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的相关营业税政策征收营业税。此外，根据国税发172号的规定，成交价格指的是住房持有者对外销售房屋的价格。

3. 购买房屋的时间认定和发票的开具。根据国税发89号的规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。同时，国税发172号对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

4. 对非普通住房差额征税的扣除凭证。对于个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的情况，根据国税发89号的规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。新政策在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用国税发89号相关规定执行。

5. 非购买形式取得住房行为的相关规定。根据国税发172号的规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。对此，新政策要求类似问题比照上述规定执行。

6. 最新的通知表明，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

非普通住房是指房产证面积在140平方米及以上、住宅小区容积率在1.0以下、实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上的住房。这些条件缺一不可，任何一项条件满足即可判定为非普通住宅，如别墅类的房屋。^[3]

普通住房是指单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房。

根据国税发89号的规定，纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。因此，纳税人办理免税手续一定要准备齐全相应的资料。

为了防止倒卖房屋，国务院于2008年12月17日召开常务会议，研究并确定了促进房地产市场健康发展的多项措施。其中包括加大对普通商品住房消费的支持，以及引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。在税收政策方面，会议决定对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，对住房转让环节营业税实施了一年期的减免政策，包括将个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。这一系列举措旨在刺激房地产市场的健康发展。

现时二手房营业税征收已经调整，具体计算方法如下：

1. 个人转让/赠与非普通住宅不满5年或个人转让/赠与普通住宅不满5年的，房产营业税征收：房管局评估价×5.5%。

2. 个人转让/赠与非普通住宅满5年的，营业税征收：（转让收入-上手发票价）×5.5%。

3. 个人转让/赠与普通住宅满5年的，免征营业税。

4. 单位转让住宅、非住宅（不论年限）：不提供发票：房管局核定税价×5.63%；提供发票：增值部分×5.63%。

5. 外资单位转让住宅、非住宅（不论年限）：不提供发票：房管局核定税价×5.09%；提供发票：增值部分×5.09%。

6. 个人出售非住宅（不论年限）：（转让收入-房产原值）×5.5%。

需要注意的是，房产营业税在二手房上市交易中是一项重要的税种，由于每个案例的具体情况不同，征收比例可能会有所不同。