商品房

商品房（Commercial housing），也称大产权房，商品房是指房地产开发公司综合开发并向社会公开销售的住宅、商业用房以及其他建筑物。^[2][4]房地产开发企业只有具备“五证”才可以预售商品房。^[5]在商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。^[6]

商品房的概念最早是在1980年国家提出住房制度改革，随着住宅商品化政策落地实施后出现的。2000年以后出现高端高品质商品房，房价持续上升，2020年后，受疫情等客观因素影响，大部分城市商品房价格下跌筑底但成交量低迷。^[3][7][8]商品房根据用途、建筑结构、交易方式和交易对象不同可以分为不同类型。^[9][4][10]商品房面积通常是指依法拥有房屋所有权的商品房建筑面积，包含套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。^[6]商品房价格组成有不同的分类，但通俗地讲，包含土地出让金、建安费、各种配套费、各项税费、经营管理费用及利润。商品房销售之前，其备案价格都将在物价局及市区房管局进行公示。^[11][12]为了恢复商品房市场的正常秩序，币值决定房价、股票市场的影响增大、房产税执行和央企退出商品房市场是商品房必然的发展趋势。^[13]

商品房具有使用价值及投资价值，是影响国民经济的重要产品之一，拉动建筑等相关行业经济，提供就业机会，促进消费，补充财政收入，影响金融市场等。^[14]对经济有极大的促进作用。^[15]但另一方面，商品房作为不动产，具有占用资金多，流通性不强；受监管及政策影响大，价格起伏显著；公摊面积较大，使用成本较高，需交物业费等相关费用的特点。^[16][17][18]

商品房的概念可以追溯到商业地产（Commercial property），它是一种房地产投资形式，旨在通过资本收益或租金收入获取利润，包括办公楼、医疗中心、酒店、购物中心、零售店、多户住宅楼、仓库和车库等不同类型的建筑物或土地。^[19]

商品房是随着住宅商品化和房地产业的兴起而发展来的概念，最早是在1980年提出住房制度改革，随着住宅商品化政策落地实施后出现的。20世纪90年代，中央提出建立社会主义市场经济体制，1994年颁布《城市房地产管理法》实行土地有偿使用制度，从供给体制上进行住房制度改革，商品房市场才开始真正兴起。^[3]之后随着市场经济的逐步成熟，商品房发展也步入新阶段，开发企业不断拿地，建设商品房规模扩大房价提升。2000年以后出现高端高品质商品房，房价继续上升，国家陆续出台调控政策，抑制房价过速上涨，部分城市开始执行限购政策，^{[7][20][21][22]}以此来保持商品房市场及经济的可持续性发展。^[23]

1998年，中国商品房市场经历了全面发展的重要阶段。在7月份，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知要求逐步停止实物分配，逐渐实行货币化分配，并促进住房金融发展，规范住房交易市场。随后，相关的金融和交易政策陆续出台，进一步推动了中国商品房市场的发展。据国家统计局年鉴数据显示，1998年商品房成交量达到12185万平方米，同比增长35.23%。商品房的销售额达到2513亿元，同比增长39.65%。房地产行业的增加值也占据了GDP的比重，达到了4.2%。^[24]

在1998年至2001年期间，房地产市场经历了价格的稳定增长。与此同时，互联网泡沫的破裂导致了房地产投资团队的兴起，以及股市的波动。债券交易也活跃起来。此外，房地产相关的重工业领域也迎来了迅猛发展。^[25]

自2001年1月1日起，政府出台了一系列减税政策。针对定价出租的住房，暂时不征收房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，减少了营业税（从5%降至3%），房产税（从12%降至4%），以及个人所得税（从20%降至10%）。对于1998年6月30日之前建成但尚未售出的商品住房、商业用房以及写字楼，在2002年12月31日之前免征营业税。^[26][25]

在贷款利率方面，2002年2月，央行下调了贷款利率0.54%。公积金贷款中，5年以上贷款利率从4.59%下调至4.05%，而住房商业贷款利率从5.58%下调至5.04%。^[27]

2003年，中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，达到历史上首次突破万亿元的水平。城镇人均住宅建筑面积达到23.7平方米，比1997年增长了6.1平方米。^[27]

根据2003年8月31日国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展》文件，房地产被首次明确为国民经济的支柱产业。^[28]同年，中国房地产开发投资同比增长29.7%，达到1万亿元，而商品房的平均价格同比增长了3.8%。^[29]

从2003年开始，中国房地产市场出现了过热的趋势。在2003-2004年期间，房地产开发投资增长率超过30％。截至2004年，中国房地产销售均价上涨了17％以上，其中一些地区的房价增长已经超过了当地居民收入增长的幅度。因此，房地产行业出现了投资和需求双重过热的现象。^[30]

在2008年11月5日的国务院常务会议上，决定在未来两年内投资四万亿元以刺激经济发展。^[31]该四万亿投资计划对房地产市场产生了影响，主要包括以下两个方面：首先，加大金融机构对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。其次，加快建设保障性安居工程，包括增加对廉租住房建设的支持力度，加快改造棚户区，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。^[32]

在2009年3月的“两会”期间，关于保障性住房规模的调整再次引起关注。根据调整，计划投资2800亿的规模增加到了4000亿。^[33]

在2014年9月30日，央行和银监会公布了一项名为“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”（930新政）的政策，该政策明确规定了房贷政策的调整。根据通知，二套房的认定标准从“认房又认贷”改为“认贷不认房”。通知要求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体政策由银行业金融机构根据风险情况自主确定。而对于已经拥有一套住房，并已结清相应购房贷款的家庭，若再次申请贷款购买普通商品住房以改善居住条件，银行业金融机构将执行首套房贷款政策。此外，通知还要求银行业金融机构缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。^[34]

在2015年3月30日，中国央行、住建部、银监会联合发布了一项政策，即被称为“330新政”。该政策调整了二手房的营业税免征限期，由原来的5年改为2年。同时，二套房商业贷款最低首付比例被降低至40%。公积金贷款首套房的首付比例也进行了调整，被设定为20%。^[35]

在2016年至2017年期间，中国的房地产行业经历了一个高光时刻。2016年，碧桂园、恒大和万科等房地产企业的销售额纷纷突破3000亿元，开启了“三千亿”销售额时代。随后的2017年，这些企业的销售规模从“三千亿”跃升至“五千亿”，仅用了一年的时间实现了这一飞跃。在此之前，中国房地产行业从达到每年销售额千亿元的水平，用了六年的时间。^[28]

在商品房发展的过程中，也出现了不少问题，这些问题对社会和经济体系造成了直接的冲击。2018年后，房地产行业将进入存量时代，商品房的价格预计会在相当长一段时间内保持高位震荡，并最终向商业、酒店、办公楼、文旅、养老、长租等持有型物业转型。^[24]

2019年7月22日，《财富》杂志发布了2019年的世界500强排行榜，其中中国房地产企业占据了五个席位，也是唯一来自中国的房地产企业上榜。这五家企业凭借其规模的壮大，名次迅速上升。其中，恒大从第230位上升到第138位，碧桂园从第353位上升到第177位，绿地从第252位上升到第202位，保利集团从第312位上升到第242位，而万科则从第332位上升到第254位。^[28]

自2020年以来，受到疫情等客观因素的影响，大部分城市的商品房价格开始下跌，成交量也相对低迷。政府相继采取了降准、降息以及取消部分城市的限购等救市政策，旨在推动大量空置的商品房去化进程。^[8]

2024年5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企），房企报名的截止时间是6月3日17时。这是广州市首次响应中央号召，推进“存量收储”用作拆迁安置房。^[36]

2024年7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动启动，通过为居民出售二手住房和购买新房搭建“桥梁”，企业提供优惠和服务，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。新京报记者获悉，首批参加倡议的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套、房地产经纪机构11家。^[37]

2024年7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局官网发布《关于取消商品住房销售价格指导的通知》（以下简称《通知》），不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。^[38]

2024年8月，在中国70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄、同比降幅与上月相同。其中，上海以环比涨幅0.6%领跑。^[39]

2025年1月17日，国家统计局发布2024年全国房地产市场基本情况。2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。^[40]4月16日，国家统计局发布数据显示，2025年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比下降2.8%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%，同比下降4.1%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，同比下降4.4%，二手住宅环比下降0.2%，同比下降7.0%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降5.7%，二手住宅环比下降0.3%，同比下降7.8%。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比2月增加6个；二手住宅环比上涨城市有10个，比2月增加7个。^[41]

商品房是指房地产开发公司综合开发并向社会公开销售的住宅、商业用房以及其他建筑物。自建或委托施工单位建设或供自己使用的房屋不属于商品房。^[42][4]

商品房可以转让、抵押、租赁；可以居住、办公、经营；购买门槛相对较低，价格较普通住宅更低。长期持有可增值保值，抵御通胀风险。^[43]

工业厂房：提供工业生产场所的商品房，通常分为标准厂房和非标准厂房。^[9]

商业用房：供商业及服务业的营业场所，通常分为单一型商业用房和综合型商业用房。^[9]

住宅：供居住的场所，通常分为住宅小区、公寓式住宅、别墅式住宅及花园别墅式住宅等。^[9]

写字楼：提供办公及有关服务活动的场所，现在一般都是多功能的，除了提供办公及有关服务活动场所外，还配套了商用、宾馆、娱乐及住宅等。^[9]

可以分为砖混结构、框架结构、大板结构、升板结构等。^[9]

出租房：指不改变房产所有权，在一定时期内以一定租金为代价提供使用权的交易方式。^[9]

出售房：指以一定的售价出让房产所有权的交易方式，按交货时间不同又可分为现货交易、期货交易及分期付款交易等形式。^[9]

合作建房：指消费者以提供土地、资金、人力等资源为代价与开发商合作建造并获取部分房产的交易方式。^[9]

房产入股：指开发商以商品房折算成股份与其他股东共同组成股份公司，并以股息及红利为收入的交易方式。^[9]

内销商品房：指通过土地使用权出让形式建成的房屋，供境内内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织以及具备合法身份证明的中国公民购买。^[44]

外销商品房：指通过土地批租形式建成的房屋，可向境内外的公司、企业、其他组织和个人出售。外销商品房也被称为外汇商品房，中国企业不能持有外销商品房，经营外销商品房的企业也不能向中国企业出售外销商品房。^[44]

是指房地产开发企业在预售商品房时需要具备：

《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，简称“五证”。^[6]开发企业只有具备“五证”才可以预售商品房。^[5]

商品房面积通常是指依法拥有房屋所有权的商品房建筑面积。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。^[6]

套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成；分摊的共有建筑面积俗称公摊面积，由以下两部分组成：^[16]

①套内使用面积：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

②墙体面积：套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。^[16]

①共用部位：是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；^[16][45]

②公共设施、设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。^[16][45]

《城市房地产管理法》规定商品房交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。^[43]

新建商品房与存量商品房在交易环节与交易主体上的差异，销售条件也不尽相同。通常情况下，存量商品房按照《城市房地产管理法》相关约定，自取得不动产权证后即可上市交易。^[43]

对于新建商品房，2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过《商品房销售管理办法》，指出商品房销售包括商品房现售和商品房预售，并约定了相关销售条件。^[6]

根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。商品房现售，应当符合以下条件：^[6]

①、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；^[6]

②、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；^[6]

③、持有建设工程规划许可证和施工许可证；^[6]

④、已通过竣工验收；^[6]

⑤、拆迁安置已经落实；^[6]

⑥、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；^[6]

⑦、物业管理方案已经落实。^[6]

根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售应当符合下列条件：^[5]

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；^[5]

②持有建设工程规划许可证和施工许可证；^[5]

③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。^[5]

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。^[5]

参照1992年国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》，商品房的价格一般由成本、利润、税金和地段差价构成，具体如下：^[46]

①、成本

成本构成包括征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息等6个方面。^[46]

②、利润

以成本1至4项之和为基数核定，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。^[46]

③、税金

按国家税法规定缴纳。

④、地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。^[46]

《商品房销售管理办法》中约定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。^[6]

截至2023年中国内地按套内面积计价的城市有重庆与北京。2002年6月《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求商品房销售以套内面积作为计价依据，买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。^[47]2003年开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中就明确预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。^[48][49]

2022年9月，内蒙古自治区住建厅就内蒙古自治区政协十二届五次会议期间王凤华委员提交的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》作出答复称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。^[50]

为了规范商品房销售价格行为，国家发改委2011年推行商品房明码标价管理，商品房经营者销售新建商品房、中介服务机构销售二手房均实行明码标价。商品房明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照《商品房销售明码标价规定》的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。商品房销售明码标价实行一套一标。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。^{[43][5][51][52]}

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：^[6]

①、当事人名称或者姓名和住所；^[6]

②、商品房基本状况；^[6]

③、商品房的销售方式；^[6]

④、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；^[6]

⑤、交付使用条件及日期；^[6]

⑥、装饰、设备标准承诺；^[6]

⑦、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；^[6]

⑧、公共配套建筑的产权归属；^[6]

⑨、面积差异的处理方式；^[6]

⑩、办理产权登记有关事宜；^[6]

⑪、解决争议的方法；^[6]

⑫、违约责任；^[6]

⑬、双方约定的其他事项。^[6]

根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当按照合同约定期限，将符合交付使用条件的商品房交付给买受人，并对所售商品房承担质量保修责任。商品房保修期从交付之日起计算，保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。^[6]

根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，^[53]房地产开发企业销售商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定，是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。^[53]

《商品房销售管理办法》约定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。^[6]

2015年《不动产登记暂行条例》正式实施后，国家实行不动产统一登记制度。^[54]根据《不动产登记暂行条例实施细则》，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致，核发《不动产权证书》。^[55]

《不动产权证书》上的“使用期限”指的是国有建设用地土地使用权的使用期限，不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限的问题。^[56]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限，其中居住用地七十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，综合或者其他用地五十年。^[57]其中居住用地七十年到期后自动续期。^[58]

交房交证即新建商品房交房同步交证，是推进不动产登记服务便民利民和优化营商环境的一项重要举措。而在此前，购房者通常要在新建商品房项目交付后半年到两年左右才能拿到不动产权证，交房即交证实现了住权与产权同步，切实保护购房者权益。^[59][60][61]

湖南省株洲市是首个推出“交房即交证”的城市；^[62]2019年，杭州、长沙、昆明等地陆续开展“交房即交证”试点，随后中国各地推广。^[63]截至目前，浙江、河北、河南、湖北、湖南、山西、四川、广东、山东、甘肃、西安、江苏、安徽、黑龙江、吉林、辽宁、广西、贵州、福建、北京、重庆等至少21个省市已有“交房即交证”项目落地。^[59][60][61]

商品房的建设和销售活动能够促进房地产行业的发展，推动了相关产业链的发展，包括建筑、装饰、家具等行业，从而带动就业和经济增长。^[70][15]同时商品房的建设使城市的建筑形态多样化，丰富了城市景观。一些地标性、特色化的商品房项目也能够成为城市的文化符号和旅游景点，为城市文化发展提供了新的动力。此外，商品房项目的建设也能够改善社区环境，增加社交和交流的机会，有利于社区建设、文化传承和社会凝聚力的提高。^[15][71]

商品房作为一种住房形式，能够满足个人的居住需求。购买商品房可以提供一个舒适、安全、私密的居住空间，让个人有一个稳定的住所。^[72]

商品房具有较高的投资价值，购买商品房可以实现资产的保值增值。随着时间的推移，商品房的价值往往会上涨，使个人的财富得到增加。^[15]

购买商品房可以让个人拥有一种稳定的投资渠道，获得租金收入或房价上涨等方式，增加个人的财富。在购房过程中，还可以享受贷款税收优惠等政策，减轻负担。^[15][72]

商品房通常属于住宅小区，居住在其中可以提供社交空间，与邻里之间建立联系，形成友好的人际关系。^[71]

商品房的开发和销售活动是一种重要的经济支柱，可以促进房地产市场的发展和经济增长。同时，政府通过房地产税收和土地出让金等方式收取相关税费，为地方财政提供了资金支持。^[73]

商品房作为一种抵押物，可以作为购房者向银行贷款的担保物，为购房者提供资金支持，促进金融业的发展。^[74][75]

商住项目的土地出让年限通常只有40年或50年，而普通住宅的土地出让年限则是70年。在购买商住房时，需要支付较高的首付款，最低比例为45%。同时，商住房的贷款期限一般不超过10年，并且贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，不能使用住房公积金贷款。商住项目的土地出让年限通常只有40年或50年，而普通住宅的土地出让年限则是70年。^[76]

购买商住房时，与普通住宅相比，需要支付较高的首付款。根据相关规定，商住房的最低首付款比例为45%。由于土地使用权的年限较短，银行对商住房的贷款期限一般不超过10年。除了首付款比例较高和贷款期限较短外，商住房的贷款利率也有所不同。根据监管要求，商住房的贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。这意味着商住房的贷款利率相对较高，购房者需要在购房过程中考虑到贷款利率带来的负担。与普通住房购买不同的是，商住房购买不可使用住房公积金贷款。住房公积金贷款通常是购房者在购房过程中的一个便利工具，能够提供更低的贷款利率和更长的贷款期限。然而，由于商住房土地使用年限的限制以及贷款利率的要求，购买商住房不能使用住房公积金贷款^[注1]。^[76]

商住房是指同时具备商业和居住功能的房产，而根据相关规定，购买商住房的居民无法将其作为户籍所在地。这意味着商住房的居民无法享受到正式的居住证和户籍登记等便利。商住房的户籍限制给居住者的生活带来了一定的不便。其次商住房无法享受到学校、商业和居委会等配套服务。例如，商住房的居民无法在附近就读公立学校，只能选择离家较远的学校，给孩子们的学习和成长带来一定的不便。而且，商住房周边可能缺乏便利的商业设施和配套服务，居民必须前往其他地方购买日常生活用品、看病就医等，增加了他们的时间和精力成本。^[76]

在购买和使用商住房的过程中，居民不能享受住宅税费减免优惠，这导致交易和持有成本相对较高。相比普通住宅，商住房的税费负担更重。此外，商住房的水电费、供暖费和物业费等费用标准通常也相对较高。商住房往往被用作商业用途，这意味着它们可能会有更高的能源消耗。因此，居民们在使用商住房时可能需要支付更高的水电费用。同样，商住房的供暖费用也可能比普通住宅更高，这是因为商住房面积较大，冷暖空调系统的运行成本也相应增加。另外，商住房通常会由物业管理机构进行管理，这就会增加物业费用的支出。同时商住房一般不提供燃气供应，只能使用电器设备，比如电磁炉来进行烹饪rèn。这可能会对居民的生活带来一些不便，因为电磁炉相对于燃气灶具而言，烹饪效率较低，且在使用过程中可能会遇到一些限制。^[76]

商住房的居住密度通常较大，这意味着居住环境会更加拥挤。因为商住房的设计更倾向于商业需求，所以居住空间可能会相对较小，隐私和舒适度也可能会受到一定程度的影响。另外，商住房的居住性质使得业主们面临一些特殊的问题。例如，商住房通常较难成立业委会，业主的维权难度较大。这意味着业主们在维护自己的权益时可能会面临一些挑战。而且，商住房的使用性质可能对一些权益保障存在限制，因为商住房并非纯住宅。^[76]

2023年时，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。中国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。^[77]

根据《2023房地产行业发展趋势白皮书》，2023年，房地产市场在积压需求集中释放后逐渐趋于降温，呈现出先升后降、逐步企稳的态势。房地产行业持续低迷以及风险的累积对整个宏观经济和金融系统的稳定造成了不利影响，保持房地产市场的稳定对于维持宏观经济整体的稳定至关重要。中央政治局会议明确了对房地产行业的调控方向，提出了“要切实防范和化解重点领域风险，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策，在不同城市采取差异化政策措施，更好地满足居民的基本住房需求和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展^[78]

2023年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。^[77][79]

销售方面：2023年1-10月，中国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。 重点城市来看，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%；1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。 全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月销售同比降幅有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响，政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。^[77][79]

土地方面：销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素，2023以来多数城市楼市热度持续性不足，土地市场中，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。2023年1-11月，中国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。 22城来看，1-11月，供地计划完成率整体不足七成，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。^[77][79]

企业方面：2023年1-11月，TOP100房企销售额同比下降14.7%，中央国企同比增长；拿地总额同比下降6.6%，头部企业投资聚焦核心城市；房企融资规模同比下降8.6%，年底金融监管部门持续释放利好，若“三个不低于”等相关支持政策细化落实，房企资金压力有望缓解。^[77][79]

从发展趋势来看：国际经济增长放缓，外需或延续低迷态势，这对中国的商品房出口也可能受到影响。然而，“一带一路”倡议仍有望继续对中国商品房出口起到带动作用。另外，疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳定投资的必要性更加强烈。^[79]

在政策方面：经济稳定将成为货币政策的重点，并预计财政政策将协同跟进，以更好地推动经济发展。此外，在市场过热阶段，可能会进行进一步的限制性政策优化调整。政策方面，在供需两端都有发力的空间。^[79]

从商品房需求角度看：政策的优化将继续注重降低购房成本和门槛。一线城市可能会推出更多优惠政策，如降低二套房首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准以及减少交易税费等。同时，在不同区域情况下，一线城市可能会灵活实施郊区限购政策。核心二线城市有望全面取消限购，而更多低能级城市可能会通过购房补贴等方式刺激购房需求释放。^[79]

从供给端的角度来看：企业可能会迎来更具体和可行的资金支持政策，以及改善企业融资环境的措施。政府预计将持续推动“保交楼”资金和相关支持举措，以解决项目交付风险问题。同时，各地土地拍卖规则也有望进一步放宽，从而激发土地市场的活跃度。^[79]

2024年，全国商品房销售面积、金额预计为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%。与2021年的17.94亿平方米、18.19万亿元相比近乎减半。^[80]

在政策方面：2024年9月26日，中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。2024年12月，中共中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。^[80]

从成交量来看：住房和城乡建设部网签数据显示，10月份，全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。11月份，中指研究院监测的全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%。以成都、武汉为代表的二线城市，新房成交面积环比增超50%。^[80]

从成交价格来看：10月份全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比9月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比9月增加8个。11月份，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二、三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅年内首次均收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比10月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比10月增加2个。^[80]

受2024年下半年一系列政策的影响，房地产市场在第四季度呈现回暖趋势。根据国家统计局最新发布的数据，2024年12月份，中国70个大中城市中，商品住宅销售价格实现环比上涨的城市数量由前一个月的17个增长至23个，一线城市商品住宅销售价格同样呈现环比上涨态势。在房地产行业内部，中央及国有企业逐渐主导销售和土地拍卖市场，其市场份额持续上升。与此同时，民营房企则聚焦化债维稳。^[81]