土地转让

土地所有权无偿由甲转乙的行为

土地转让（Land Transfer）是指拥有土地使用权的人通过出售、交换和赠与等行为将土地所有权转让给他人的行为。[6][7][1]土地转让在各国的起源不同，在中国最早可追溯至西周时期，[8]而在欧洲地区，土地转让发源于公元565年前罗马法的相关规定。[9]中国自1988年的12月份起土地可以在依照《土地管理法》的规定转让给他人，2004年中国国务院发布的《关于深化改革严格土地的决定》中明确只要符合规划的前提下可以将土地进行转让。[10]2017-2020年的土地成交额呈增长趋势，是经济增长的重要来源，但2021年土地价值开始出现下滑。[11]

土地转让（Land Transfer）是指拥有土地使用权的人通过出售、交换和赠与等行为将土地所有权转让给他人的行为。[7][8][2]土地转让在各国的起源不同，在中国最早可追溯至西周时期，[9]而在欧洲地区，土地转让发源于公元565年前罗马法的相关规定。[10]

中国自1988年的12月份起土地可以在依照《土地管理法》的规定转让给他人，2004年中国国务院发布的《关于深化改革严格土地的决定》中明确只要符合规划的前提下可以将土地进行转让。[11]2017-2020年的土地成交额呈增长趋势，是经济增长的重要来源，但2021年土地价值开始出现下滑。[12]

土地转让使农村土地的流动性得到增强、优化了土地资源也调整了农业结构，同时促进农村经济的发展和劳动力的转移，让农民的收入得到实际的增加。[13]也让城镇土地得到了节约、合理的运用，促进了土地的合理流动、缓解了用地紧张、减少对城郊土地的开垦运用等，均让土地的价值得到提升。[14]但在土地转让过程中也有“暴利”的现象存在，有些人通过不正当的权利去低价购买土地后开始高价炒卖并从中获取利润，这种行为阻碍了土地的流通、浪费土地资源。[15]

起源

土地转让制度在各国的起源时间不同，在中国可追溯至西周时期，当时的土地分为“公田”和“私田”，农民必须在耕完“公田”后才可以耕“私田”，而这些土地都归诸侯、卿大夫所有，而到东周时期井田制收到破坏，农民原先耕的“公田”被取消，让农民可以长期在同一片土地上耕种，逐渐产生了继承制度，此后土地的交换、买卖开始出现。[9]而在欧洲地区，土地转让制度发源于公元565年前罗马法的相关规定，罗马法中对土地所有权（包括占有权、使用权、收益权等），以及取得和丧失土地所有权的条件都有规定，并对订立契约有着一定的要求。[10]在当时，罗马处于共和时代，通过地外劫掠导致欧洲地区大多数以依附罗马为主，而欧洲其他地区的土地制度也依照罗马法的制度进行发展。[16]

中国

中国在西周时期的中后期便已经产生土地转让制度，但主要是以田田交换和物田交换的形式为主，随着皇室贵族开始衰落，贵族将进行土地的赠予、交换。[17]秦国统一天下之后土地私有制开始取代国有土地制度，汉朝时期的法律对土地有着保护性，于是土地开始沦为商品化。唐朝时期的均田制让农民拥有土地所有权，但北魏均田制则严禁土地买卖。从唐中期开始到清朝，随着均田制的废除，国家不在禁止土地私有制和土地买卖。[18]

在1928年中国共产党颁布《井冈山土地法》后，中国所有的土地所有权收归国有，且禁止土地买卖给他人，农民只有使用权。[19]该政策在1929年4月颁布的《兴国县土地法》中将“没收一切土地”改为“没收一切公共土地及地主阶级土地”，让贫农都得到了土地。[20]1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》中规定废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民土地所有制，并对土地的没收和征收、分配和处理等都有了明确具体的规定。[21]1988年《宪法》增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”这一条款。[22][23]

2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权归于个人所有，承认了土地权利的私有化。[24]2019年《土地管理法》第三轮修正中让农村集体经营性建设用地可以进入市场，让其所有权可以转为个人所有。[25]

英国

英国自1066年以来，土地都归国王或国家所有，而个人只拥有土地的使用权。[26]12世纪到16世纪的“圈地”行为让英国的土地从国有制逐渐变为私有制，[27]在1535之前，英国的土地转让的唯一方式是“转让封地占有权”，人们需要通过公开的仪式进行土地转让，以保护受让人的财产安全，但由于效率低下及成本过高，在土地流转市场化的背景下显得落后。1535年，英国颁布了《用益法》和《地产交易登记法》，允许土地进行买卖从而让土地私有制进一步发展。[28]在16世纪到19世纪中英国废除了“敞田制”，建立了完整的土地所有权制度让民众获得的土地得到保障。[29]1925年的《财产法》将各种土地的保有权作为可继承遗产让土地转让可以根据遗嘱在亲属之间转移。[30]在1941年的《农业法》中则赋予了农场主具有终身租赁的权力并鼓励土地的买卖转让。1947年工党上台后想把土地发展权全部收为国有，公民无法进行土地转让，而导致了地产市场发生了停顿，在1952年保守党上台后改政策被废除。[31]由于土地的集中化增加，传统的租赁经营模式逐渐被淘汰而自主经营转让的方式发展快速。之后的英国土地制度基本属于稳定状态。[32]至1990年，英国的土地除了部分归属于英国皇室，其余一切土地都是由社会的个人或团体享有永业权。[10]截至2014年，英国的土地转让制度中，土地转让必须到土地登记局进行登记，从而为土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害。[33]

俄罗斯

俄罗斯在封建时期的土地归公社所有，实行以家庭为单位的“公有私耕”，此时的土地还无法转让，到15世纪初16世纪末随着中央集权的建立使贵族占据的土地增多，土地私有化程度开始加重。1907年的传统公社遭到摧毁后俄罗斯实现土地私有化，承认各户的土地所有权。在1917年的《土地法令》和1991年的《土地法典》依然代表着土地归国家所有但土地可以转让给他人使用。[34]1993颁布的《俄罗斯联邦公民买卖土地程序》中规定公民和法人作为土地所有人，具有向他人出售、转让、继承、抵押等权利，让公民之间的土地转让得以顺利进行。[35]在1994年随着土地革命的推进，大部分农民都得到属于自己的土地和转让自己土地的权利。到2003年，俄罗斯有将近60%的土地被私有化。[36]

美国

美国自1776年建国以来，先后推行了包括1796年土地法令、1800年哈里森土地法等在内的多个土地法案，为科学流转土地奠定了基础。而在1860年推出的《宅地法》中美国政府将美国国内的土地无偿分配给公民，满足人民对土地的渴望的同时促进劳动力的大规模跨区域流动。进入20世纪后，美国颁布了《扩大宅地法》和《三年宅地法》，其中规定了移民在美国居住一定时间后便可无偿获得土地，确立了移民对土地的所有权。通过这一系列法案，美国建立了市场土地流转的机制并沿用至21世纪。[37]此外，美国还将国内的土地划分为私人土地、联邦土地、州政府土地三种形式，其中私人土地在通过变更登记后，便可以被自由买卖和出租，而对于联邦土地，美国政府对其的转让和出售作了多项限制，联邦土地只有在不宜管理、处于撂荒状态等情况才可转让。[10]

定义

国有土地使用者可以依照法律所规定的条件，以出售、交换、赠与等方式将国有土地的使用权转让给他人。[38]

土地的范围

关于“土地”在地上和地下的建筑物和附着物等是否属于土地，各国对此的界定标准不同，对于地下的采矿权，大部分国家规定其为一项独立的权利由政府享有，但包括英国、美国在内的部分国家认可土地所有人拥有所享有土地的地下开采权，而关于地上建筑物的归属，德国、瑞士等国认定“土地”上的建筑物属于土地的一部分，而在中国，“土地”上的建筑物属于独立的不动产，且中国土地立法中认定的“土地”一般指地球表面的由土壤和岩石组成的场所。[39]

土地所有人

土地所有人指的是在使用年限内享有土地使用权，并对其所享有使用权的土地投入一定资金进行开发后，可通过出售、交换和赠与等方式将土地使用权连同地上附着物一同转让给受让人。需要注意的是，土地所有人仅拥有对土地的使用权，而所有权仍归属于国家或集体。[40]

受让人

土地所有人将土地转让后的权利所有人，可以土地转让时签订合同中对土地进行合理的开发、利用、经营等行为[41]，但受让人只对土地享有使用权，而土地所有权依然属于集体或国家。[42]

承包人

承包人必须拥有稳定的经济收入或非农职业，土地转让时承包人可以提出土地转让的申请再经发包人的同意后，可以将部分或全部土地承包经营权转让给从事农业生产经营的农户，转让后原承包方的权利也随之转移。[43]

发包人

发包人代表农村集体经济组织或村民委员会，拥有着集体土地所有权。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会发包。[44]

受让人

受让人得拥有农业生产能力，在获得土地经营权后不得改变土地从事农业生产的用途同时也要继续从事农业生产经营。若受让方无法从事农业生产则无法接受土地转让的接受方。[45]

城镇土地使用税（受让人征收）

土地使用税按照城市分级进行收取，按照大城市每平方米年税额为1.5元至30元，中等城市每平方米年税额为1.2元至24元，小城市每平方米年税额为0.9元至18元的标准收取税费，而县城、建制镇、工矿区是每平方米年税额0.6元至12元的标准收费。[46]

房产税（土地所有人）

房产税按照房产原值一次减除10％到30％后的余值进行计算缴纳，税率为1.2%，若依照房产租金的收入计算缴纳的，税率为12％。[47]

增值税（土地所有人征收）

在进行土地转让时，原土地所有人须根据转让土地所得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）中取得的增值额，在签订转让协议的七日内向税务机关缴纳增值税，[48][49]截至2022年，转让土地的增值税税率为9%。[50]

印花税（双方征收）

在签订土地转让合同时，须按照产权转移书据征收印花税。[51]按照价款的万分之三计算，若是进行土地上的产权转移则是按照土地使用权出让书据中的价格的万分之五计算，进行土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权的转让书据中价款的万分之五计算。[52]

契税（受让人征收 ）

契税指的是在进行土地转让时，土地所有人可按照所订立的契约，以一定的比例对土地受让人收取契税，[53]2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《中华人民共和国契税法》中规定收取的契税率为百分之三到百分之五之间，其计税依据根据土地使用权的出售、出让、土地和房屋买卖、转移合同中明确的价格，若是进行土地使用权、房屋互换的行为则是根据双方的经济差价进行计算。[54]

所得税（土地所有人征收）

个人转让土地所得到的财产得按照“财产转让所得”计征到个人所得税当中，差价的20%。若是单位转让土地则会将取得的转让金额所得计入到应纳税所得额计征企业所得税之中。[55]

营业税（土地所有人征收）

土地所有人将转让土地收所得到的全部价款和价外费用按照5%的税率进行计算缴纳。[56]

中国香港地区

中国香港地区的房产税分为一般差饷和物业税两种，土地所有人无论是否出租和自住，都需要缴纳一般差饷，截至2017年，该税的税率为5%；而物业税是向土地所有人出租土地时所征收的税费，当土地所有人自住或授予亲属居住且不收租金时不予征税。[57]

国际

美国、德国、日本等经济发达的国家，对土地税的收取一般都采用比例税率的方式。其中，美国的税率由各地方的政府逐年规定，德国对个人土地的税费收取是0.5%，对公司是0.6％的比例税率进行收取，日本的地价税（根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税）税率为0.3％，特别的土地保有税税率则为1.4％，新西兰的土地税税费是2%。[58]

新加坡的房地产税收体系主要包括了印花税（交易环节）、所得税（交易环节）及财产税（保有环节）三大税种，其中财产税依照房屋类型实施不同的税费，对购买自住房者实行税收优惠，对于高档私人住宅施行高税率；在进行土地转让的过程中，买家和卖家分别须缴纳买家印花税和卖家印花税，住宅的印花税税率最高为4%；而土地所有人在出租和出售土地时均需缴纳所得税。[59]

转让流程

转让双方应提前准备转让协议、土地使用证、建筑物产权证明、法人资格证明、委托书、身份证明等资料。申请审查后发现未按出让合同规定的期限和条件投资开发、将土地进行抵押等行为不予办理转让手续并在15日内通知转让地所有人，若审查通过将进行现场勘察，期间应与有关资料对照核实情况准确后签章认可。然后地价评估，并提供相应的报告书审核评估报告与转让协议，填写转让审批表应认真核对原批准文件等资料和价格、年限等填写正确完整并缴纳税金。[60]

相关文件查询链接
土地转让合同签订规范http://f.mnr.gov.cn/201702/t20170206_1437216.html
国有建设用地使用权出让合同http://www.jl.gov.cn/ggzy/ccsggzy/ccsfwzn/ccsfwzntdkyqjy/ccstdcry/202302/P020230210510247032552.pdf
中华人民共和国土地管理法http://ghzyj.gz.gov.cn/zwgk/zcfg/content/post_2685180.html

权利保障

1999年1月1日实行的《中华人民共和国土地管理法》将国有土地、农村集体土地依法确定给个人或单位使用，使用期间对土地有管理、保护、合理利用的义务。而农民集体所有的土地由村集体经济组织或村民委员会进行经营、管理。土地的所有权和使用权根据有关不动产登记的法律、行政法规进行登记执行，且依法登记的土地的所有权和使用权均受法律保护，任何人不得侵犯。[3]

税收情况

城镇用地按所在区域来收取相关税率，大城市是每平方米0.5-10元，中等城市是每平方米0.4-8元，小城市是每平方米0.3-6元，县城、镇、工矿区则是每平方米0.2-4元，但各个档次的标准都有省级政府批准后执行。而国家机关、军队有地、宗教寺庙等公共场所则可以免缴城镇土地使用税。[61]

2019年土地契税收入为6213亿元、土地增值税为6465亿元[62]；到2020年受疫情的影响，导致契税7061亿元，同比增长13.7%，土地增值税6468亿元，同比增长0.1%[63]；2021年土地契税7428亿元，同比增长5.2%，土地增值税6896亿元，同比增长6.6%[64]；2022年土地契税5794亿元，比上年下降22%，土地增值税6349亿元，比上年下降7.9%[65]，从该年的土地税收来看呈增长趋势明显减少[66]。

转让限制

接受土地转让的一方不得改变原先合同中注明的义务和权利，而土地转让后相应的义务和权利随之进行转移，原先土地上的建筑物、附着物也随之转移，转让的土地使用年限是合同中规定的使用年份减去原先该土地已经使用的年份。[67]若存在当转让之前土地的归属权存在争议、有违规行为正在处理或存在违规行为未处理、未缴纳土地有偿使用费和其他税费、登记的土地使用权超过时长等违法行为的依照《土地登记办法》均不允登记土地转让。[67]

转让注意事项

在进行土地转让时，一定要签订正规土地转让合同和协议，签订转让合同是双方要明确各自的义务，签订合同后文件中标明的权利、义务将随之进行转移。此外，土地所有人在进行土地转让时须表明土地用途，避免出现如部分公司在取得农村土地后进行非农建设的情况。受让人须警惕一些为了套取国家补贴而流转土地的行为，避免所出让的土地被他人高价转租。[68]

提高土地利用率

通过土地转让，土地使用权得以合理流动，扩大了土地适度规模经营的程度，提高了土地的利用率和经济效益，有利于各行各业的分工合作，促进专业化商品的生产，进一步提升社会的发展。[69]在农村，土地转让使土地的流动性得到增强、优化了土地资源也调整了农业结构，同时促进农村经济的发展和劳动力的转移，让农民的收入得到实际的增加。[13]而在城镇，土地转让也使得土地得到了节约、合理的运用，促进了土地的合理流动缓解了用地紧张和减少对城郊土地的开垦运用也让土地的价值得到提升。[14]

破坏耕地

若土地所有人不上交所承包的土地，以转让土地经营权的方式转让土地，而获得土地经营权的使用者通过取土烧砖、挖沙倒卖等方式获取利益，而后再填上劣质土质归还给原土地所有人，不仅使土地所有人的利益受损，还破坏了耕地质量，影响农业生产活动。[70]

引发炒作

在土地转让制度之下，会出现企业通过包装项目的方式获得廉价土地，象征性地建一两间房子，在此后通过土地转让的方式牟取暴利，或闲置着土地坐等升值，在升值后再转让土地赚得更高的利润。[71]

上海市崇明区土地流转费拖欠案

2010年，位于上海市崇明区的两家村委会受村民委托，将300余亩土地以出租方式流转给某公司，并约定土地流转费按照先支付后使用的原则逐年支付。该公司在最初的几年内正常支付土地流转费，但此后由于公司经营陷入困境，至2022年已拖欠了高达33万余元的土地流转费，最终双方于2022年底的一场听证会中双方达成和解，涉案公司承诺付清拖欠的土地流转费并续履行流转合约。[72]

北京市密云区非法采矿案

2021年，被告人张某在未取得采矿许可证的情况下借流转土地发展果园种植业之名，变相改变农业用途，非法开采建筑用砂，其中非法开采建筑用砂为10278立方米，非法开采的建筑用砂矿产资源总价值人民币308340元，最终被北京市密云区人民法院判处有期徒刑三年，罚金人民币十万元。[73]

参考资料 73

  1. 参考 1
  2. Manitoba PCs promise to waive land-transfer tax for 1st-time homebuyers | — CBC News
  3. 中华人民共和国土地管理法 — 中国人大网
  4. 中华人民共和国民法典 — 中国人大网
  5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第743号) — 生态环境部
  6. 中华人民共和国农村土地承包法全文（2018年修正） — 临安农林信息网
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  13. 我国农村土地流转的现状及意义 — 启东市人民政府
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  22. 中华人民共和国土地管理法 — 庄浪县人民政府
  23. 【解读】《土地管理法》的变与不变 — 上观新闻
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  25. 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定 — 中国政府网
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  27. “圈地运动”为什么没有引起大规模社会动荡? — 澎湃新闻
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  33. 国外不动产登记：模式各异?旨在规范(图)--时政--人民网 — 人民网
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  57. 宽税基、低税率的房产税改革方向:香港房产税体系的启示 — 澎湃新闻
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  60. 2023土地转让的流程和所需材料是什么 — 华律网
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  63. 财政部:2020年土地增值税收入6468亿元 同比增长0.1% — 中国网地产
  64. 2021年财政收支情况 — 中国政府网
  65. 2022年财政收支情况 — 中国政府网
  66. 财政部:去年土地出让收入87051亿元，同比增长3.5% — 澎湃新闻
  67. 土地转让的限制条件有哪些 — 华律网
  68. 漫谈|土地流转合同别乱签 这些内容需警惕 — 央广网三农
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  71. 义乌市创新工业用地出让办法狠刹“炒地皮”现象 — 央视网·中央人民广播电台
  72. 土地流转费被拖欠，检察官寻找“最优解” — 上观新闻
  73. 借流转土地发展果园种植业之名非法采矿，北京一村民获刑三年 — 百家号
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