房地产税

房地产税(Real estate tax）往往以房地产市场评估价值为税基，是对房地产所有者或使用者按年度征收的地方政府税收。房地产税在不同国家和地区有着不同的称呼^[7]，比如美国的不动产税（real estate tax）、英国的市政税（council tax）、香港地区的差饷等。^[8]房地产税作为一个综合性概念，^[9]一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。^[10]

最早的房地产税源于古埃及，仅对土地及其作物进行征税。公元前200年罗马帝国对土地和建筑物征税，开始的税率只有1％，后为支付战争的需要不断的提高税率直到3％。^[11]现代意义上的房地产税最早出现在英国。1993年4月1日起，英国执行新的住房财产税，一直延续至今。^[12]虽然房地产税的税负较轻，但极容易引起纳税人的反感，许多发达国家都出台了限制房地产税增长的政策。^[4]由于历史原因，各国的房地产税制存在诸多的差别，尤其是中国的房地产税制与其他国家的房地产税相比存在着较大的差异。^[12]房地产税在中国的名称，前身为物业税^[5]，是对房地产保有环节征收的税种，往往以房地产市场评估价值为税基，对房地产所有者或使用者按年度征收的地方政府税收。^[7]2003年，“物业税”首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，后来“物业税”一词由于在中国的使用存在偏误和不准确而被“房地产税”代替。2011年，上海市和重庆市先行试点房产税。2020年，国务院指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。^[13]

房地产税的优点在于其能够为地方政府提供稳定的财政收入^[14]，促进地方发展模式的转变，并有效提升政府提供基本公共服务的能力。^[15]此外，它具有可以催化房地利用，调整产业配置的效率的优点。^[16]房地产税也存在导致财产价格下跌，减少储蓄投资的意愿，违反量能课税原则、受益公平原则和分类性财产税的不公平现象的一些缺点。^[16][17][18]房地产税在各国的发展可以概括为：各国正努力建立公平有效的房地产税制，以评估价值为基准，提高评估准确性，赋予地方政府更多权力，并完善信息公开制度。尽管如此，房地产税在各国都受到纳税人的反对，导致政府采取限制措施，但限制措施影响了其收入规模、税负分配的公平性以及地方政府的财政依赖性。^[19]

最早的房地产税源于古埃及，由于当时大多数人较为贫困而且住房的条件也较差，仅对土地及其作物进行征税。公元前200年罗马帝国对土地和建筑物征税，开始的税率只有1％，后为支付战争的需要不断的提高税率直到3％，同时为了降低民众的反抗而将税收主要用于道路等公共事业的建设。^[11]

现代意义上的房地产税最早出现在英国，最早按炉灶数目征炉灶税，后改按房屋窗户数量征窗户税。1778年改革为按房屋租赁价格征收定额税，1834年该税废止，1851年开始对住宅用房和营业用房征收房屋税。1989年将其中的住宅用房房屋税改为社区税也称人头税。但此税的公平性较差，被称为“劫贫济富税”，引起人们极大的不满和抵制，地方政府征收日益困难。1993年4月1日起执行新的住房财产税，一直延续至今。^[12]

从世界各国房地产税开征的实践来看，开征房地产税的主要目的是取得财政收入以满足政府财政支出的需要。^[12]虽然房地产税的税负较轻，但极容易引起纳税人的反感，据调查，在所有的税种中其是纳税人最为厌恶的税种，许多发达国家都出台了限制房地产税增长的政策。如英国住房的计税依据一直沿用1994年的标准。美国也出现了多次的限制，根据2006年的数据，其中，34个州限制了税率的提高，29个州限制了税收收入的增长，20个州限制了评估价值的增加。^[4]近年来，美国民众对房地产税改革仍争议不断，佛罗里达、乔治亚、印地安那等一些州着手新的立法改革。^[20]

由于历史原因，各国的房地产税制存在诸多的差别，尤其是中国的房地产税制与其他国家的房地产税相比存在着较大的差异^[12]，其发展历程如下：

1950年1月，中华人民共和国政务院发布了《全国税政实施要则》，规定在全中国范围内统一设立了14个税种，其中包括房产税和地产税。^[21]

1951年8月，中华人民共和国政务院颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定在城市中对房屋实行合并征收房产税和地产税，将其作为一种税种，称为城市房地产税。房地产税的纳税义务由房产权所有人承担。^[22]

1973年的税制改革试行中，引入了工商统一税，将对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入其中。城市房地产税作为14个保留税种之一，仅对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。^[23]

1984年的工商税制改革中，重新开始征收房地产税。鉴于当时的实际情况，考虑到房地产税的税名不再适用，将其分为房产税和城镇土地使用税两个税种。^[24]

1986年9月，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，根据该条例，房产税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区；个人所有非营业用的房产则免征房产税。^[6]

2003年，中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议（简称十六届三中全会）提出了在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并首次提出对自有住房持有环节进行征税。^[25]

从2003年提出对自有住房持有环节进行征税以来，房产税改革已进入探索与试点阶段。^[26]

2006年起，北京、深圳、重庆、南京等六个城市开始进行物业税空转实验，但尚未正式开征。^[27]

2010年9月，财政部公开回答了为何进行房产税改革的问题，主要有以下四个方面原因：^[28]首先，房产税改革有利于调节居民收入和财富分配；其次，该改革有利于健全地方税体系；第三，房产税改革可以促进经济结构调整和土地节约集约利用；最后，房产税改革可以引导个人进行合理的住房消费。

2011年1月，上海和重庆率先启动了房产税改革试点，其中包括对个人住房征税。这些试点方案对未来推广房产税提供了重要的参考方向。^[29]

2015年8月，房地产税被纳入第十二届全国人大常委会的立法规划中，这意味着房地产税的立法时间表正式确定。^[30]

2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划中，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。^[31]

2019年3月9日，十三届全国人大二次会议记者会上，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在回应房地产税立法问题时表示，“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。”^[31]

2020年，国务院指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。^[13]

2021年10月，第十三届全国人民代表大会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。授权的试点期限为五年；条件成熟时，及时制定法律。^[32]

房地产税是对房地产保有环节征收的税种，往往以房地产市场评估价值为税基，对房地产所有者或使用者按年度征收的地方政府税收。^[7]

房地产税在不同国家和地区有着不同的称呼^[7]，比如美国的不动产税、英国的市政税、香港地区的差饷等，房地产税为在中国内陆的名称。^[8]（故本词条侧重于编写税种在中国的发展情况）

房地产税作为一个综合性概念^[9]，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。^[10]

房地产业营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。^[33]按照《中国税务年鉴2008》的分类，房地产业适用营业税税目为销售不动产、转让土地使用权和房屋租赁。^[34]

按照《国民经济行业分类》的规定：“房地产业具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动五个部分。”其中，“房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售等活动。”^[35]

个人所得税，是自然人（居民、非居民人）需要根据其收入缴纳的一种税。应当缴纳个人所得税的收入包括工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；以及特许权使用费所得等。^[33]

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租赁收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。^[33]

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税是一种针对房屋征收的个别财产税，主要在城市、县城、建制镇和工矿区征收。在这些地区的具体征税范围，则由各省、自治区、直辖市人民政府确定。^[38]

“城市”是指经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，但不包括农村地区。城市的征收范围包括市区和郊区，以及市辖县的县城。^[37]

“县城”是指未设立建制镇的县人民政府所在地。这些地方的征收范围主要指镇人民政府所在地，但不包括所辖的行政村。^[37]

“建制镇”是指经过省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。其征收范围主要指镇人民政府所在地，但同样不包括所辖的行政村。^[37]

“工矿区”是指商业较为发达，人口较为集中，且符合国务院规定的建制镇标准，但还没有设立建制镇的大中型工矿企业所在地。这些地方同样需要进行房产税的征收。^[37]

在中国，房产税的征收标准主要有从价计征和从租计征两种。^[37]

从价计征是指依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。具体的扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况自行确定。在计算房产税时，需要对房屋的原值进行相应调整，包括因改建、扩建等增加的房屋原值。^[37]从租计征是指以房产租金作为房产税的计税依据。对于出租的房产，无论其会计核算如何计算房产税，都需要以租金收入作为计税依据。需要注意的是，在确定租金收入时，需要将租金收入还原为含税收入。^[37]

城镇土地使用税是一种针对个人和单位在城市、县城、建制镇以及工矿区范围内拥有城镇土地使用权而征收的税费。该税费的纳税人范围包括国家机关、团体组织、企事业单位、外商投资企业以及公民个人等。^[39]

土地增值税是对在中国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。^[33]

在中华人民共和国境内进行土地和房屋权属转移的单位和个人，作为契税的纳税人，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定需缴纳相应的契税。^[40]

大多数国家或地区对土地和地上建筑物实行合并征税，例如美国、加拿大、德国、韩国和香港地区的房地产税的课税对象都同时包含土地和地上的建筑物。部分国家和地区对土地和地上建筑物分别课税，分设不同税种，例如日本征收地价税、固定资产税和城市规划税，丹麦征收土地税和公共服务税，中国地区征收地价税和房屋税。还有的国家只对土地征税，如澳大利亚。^[41]

在中国，房地产业直接以房地产为征税依据。^[9]房地产税的征税对象包括各类居住用和非居住用的房地产，但不涵盖依法拥有的农村宅基地及其上的住宅，纳税人则是土地使用权人和房屋所有权人。^[42]

实行对土地、房屋统一征收财产税为主体的房地产税收制度，即房地产税的课税对象包含房产和地产。房地产税的征税范围涵盖城乡所有的土地和房产。美国税法规定，财产税的纳税人为财产的所有人。若所有人不明确。则实际使用人或控制人应被视为房地产所有人并缴纳房地产税。^[8]

美国各州对低收入群体有详细的房地产税减免规定，除了特定组织拥有的房地产外，还允许地方政府决定某些税收豁免项目。这些优惠政策主要针对低收入者、老年人、残疾人等弱势群体或退伍军人等。一些州政府还通过限制房地产税负担的条款，如加利福尼亚州的第13号法案规定，房地产税负担不得超过房地产价值的1%，评估价值以1975年为准，每年增长不超过2%。^[8]

在英国的房地产税制度中，市政税和商业差饷是两个主要组成部分。^[43]

市政税是针对个人住宅征收的，根据住宅的评估价值按比例征收，是地方政府的主要税收来源。税率根据住宅价值分为若干等级，每个等级有相应的税率。此外，英国政府制定了很多类型的税收优惠，享受税收优惠的群体比较广泛，包括独居的成年人、空置或非主要住宅、学生公寓和军队营房等。对于低收入家庭，也可以申请税收减免。^[43]

商业差饷则是针对非住宅房地产征收的，包括商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等房地产。计税依据为政府评估的市场租金价值，纳税人为使用者。1990年，商业差饷划归中央政府管理，由中央政府制定税率，地方政府负责征收，统一缴纳至中央政府。商业差饷收入由中央政府统一分配给各级地方政府。^[43]

新加坡对房地产保有环节征收财产税，税基为年租金价值，通过可比实例租金确定，土地年租金为完全产权市场价格的5%。特殊房地产如酒店、码头等使用法律规定的收益法公式计算。不产生租金的房地产使用成本收益法估计市场租金。公共宗教场所、接受政府补助的公立学校、慈善用途房地产和公益事业房地产可免缴财产税。新加坡总理有权对某类型房地产的财产税进行部分减免或豁免。所有者自住的房屋可享受财产税优惠，购买并居住在新建或转售的政府保障性房屋或商品房的个人可享受此优惠，但家庭只能申请一套房屋优惠，如果其中一套为政府保证性房屋，则优先适用所有者自住房屋优惠。^[43]

由于国情不同，房地产税在各国发挥的作用各不相同。^[19]综合各国情况，房地产税大体有以下几个方面的作用 ：

（一）地方公共服务筹集资金：

房地产税作为地方税，为地方政府提供筹集资金的主要方式。地方政府可以自主制定税率和使用税收，以提供差别化的公共服务，提高公共服务的效率。^[19]

（二）实现土地增值捕获：

土地增值是由于公共投入而使房地产价值上升的部分。地方政府通过房地产税来分享这部分土地增值，为可持续地提供公共服务融资。^[19]

（三）发挥再分配功能：

房地产税对于收入较高家庭的再分配功能较强，可以通过减免或累进税率来减轻低收入家庭的税负。房地产税的普遍实施也能够对资本收益进行再分配。^[19]

（四）提高土地利用效率：

房地产税可以提高土地的保有成本，促进土地的有效利用。一些国家通过按照土地的最佳利用方式来评估计税价值，以提高土地利用效率。此外，一些国家还通过征收住房空置税等措施来鼓励土地的有效利用。^[19]

房地产税在中国的政策预期目标是多元的，政策作用重心也出现一定变化。2010年12月，中国国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，两个月后上海、重庆推出了个人房产税的试点方案，从两地的相关政策文件及实施细则来看试点重点在于调节收入分配。^[29]

关于调控能力又可详述为以下三个目标：

（一）调节收入分配

房地产税是通过法律手段对占有土地和房产等不同财富而引起的存量财富差异进行调整，弥补了个人所得税制只能对流量财富而不能对存量财富进行调节的缺陷。通过对不同的群体、不同类型的房地产征收不同规模的房地产税，能够有效实现房地产税调节收入分配、缩小贫富差距的作用，体现了经济法中实质公平正义的要求。^[44]

（二）调控房地产市场

房地产税是房地产市场调控的长效机制的重要组成部分。通过引导房地产消费更加理性、减少空置房等低效供给，房地产税可以直接调节房地产市场，特别是对房价过快上涨起到遏制作用。房地产税的引入可以通过需求侧和供给侧的调整，帮助实现房地产市场的稳定发展。^[45]

（三）配合经济结构转型

完善现行财税体制以配合经济结构转型。随着中国经济结构深度转型，地方政府对土地财政的依赖将逐步降低。房地产税改革试点的推进意味着需要调整传统的投资消费模式、资源配置方式以及房地产对金融系统的影响，以推动经济结构的变革和地方政府的发展模式的转型。^[46]

在共同富裕的目标下，中国制定了房地产税的实施目标。首先，要回归房住不炒的定位，重视住房的民生属性，实现全体居民的“居者有其屋”。其次，在一次分配的基础上进行二次分配，确保资源合理配置。再次强调，房地产行业应该回归房住不炒的定位，注重住房的民生属性。此外，为实现与实体经济的协调发展和均衡发展，房地产行业应追求利润平均化，以促进健康的发展。^[47]

从国际上来看，征收房地产税是普遍做法。^[7]房地产税也是中国财税制度完善的长效机制之一，房地产税改革的长期政策目标是建立地方政府主体税种，促进地方发展模式的转变，有效提升政府提供基本公共服务的能力。^[15]

从筹集财政收入的角度来看，房地产税相对于土地出让金主要有两点优势：第一是持续性，第二是稳定性。^[48]因而可以有以下益处：

（1）地方稳定的财政收入

在全球范围内，各国和地区都在不断探索和改革财产税制度，以适应经济和社会的变化，并确保财产税的有效运作。这将为地方政府提供更可靠的财政支持，促进经济的可持续发展。^[14]

在中国，通过对房地产税立法的模拟预算发现，在0.8%的税率下对存量房征收的房地产税与中国地方财政收入呈现正相关，房地产税立法将增加中国地方财政收入，使地方可支配资金增加，更好地为民众提供公共产品以及公共服务。^[49]

（2）催化房地利用

房地产所有人必须缴交房地产税，对于闲置房地产者将形成财务的负担，必须筹钱缴税，因而房地产所有人有利用房地产以取得收入缴纳税捐的压力。因此，财产税可以催化房地利用。^[16]

同时，财产税的征收应遵循公平和透明原则，并且与房地产市场的发展相协调。政府应确保税收制度的合理性和稳定性，同时提供相应的激励机制，以鼓励房地产所有人充分利用其房地产资源，并推动经济的可持续发展。通过财产税的催化作用，可以促使房地产行业更加活跃，提高土地和房屋的有效利用率，从而为社会经济的发展做出积极贡献。^[50]

（3）调整产业配置的效率

以美国为例，州及地方政府实行差别财产税税率，以吸引工业或其他产业发展。因此，财产税对住宅区及工业区的分布产生影响，而影响配置的效率。 ^[16]

高税率可能对某些地区的发展产生抑制作用，而低税率则可能吸引更多的投资和产业进驻。因此，合理设计的财产税政策可以在一定程度上影响地区之间的资源配置和经济结构调整，以实现经济的可持续发展和社会的良性变迁。^[51]

（1）通常情形会导致财产价格下跌

对于财产持有者而言，财产税构成了他们财产的一种负担。财产税对于持有财产者而言，构成了财产的负担。除非持有财产者能够有效地将这一负担转嫁给他人，否则这将导致财产投资的收益率降低^[17]，从而减少人们持有财产的意愿。由此，持有财产者更有可能选择出售财产，而无持有财产者更有可能选择不购买财产。^[16]

（2） 减少储蓄投资的意愿

征收财产税会降低资本投资的回报效益，相比于将资金投资于财产消费而言，这种结果可能会增加吸引力。然而，这可能导致储蓄、投资和经济增长的减少。^[17]

（3）违反量能课税原则

拥有财产并不意味着拥有稳定的经常性收入，但却代表了缴纳财产税的能力。高昂的房地产价格可能是年轻人在缴纳所得税后所进行的储蓄，然而当年长退休之后，财产税反而成为老年时期的沉重负担。这将迫使他们不得不出售财产以支付财产税，最终失去了他们原本拥有的财产，这种情况显然是不合理的。^[16]

（4）违反受益公平原则

课征财产税的义务人并不能保证对于财产税支出用途能够得到相应的待遇。支付的财产税的多少并不一定与获得的利益成正比。^[16]

（5）分类性财产税的不公平现象

针对非营利性宗教、教育和慈善组织的财产免税政策，导致了这些组织在财产税方面获得了特殊待遇。这种特殊待遇鼓励了这些事业组织持有财产，却违背了最初设立免税目的。由此造成未享受免税待遇的团体受到不公平的对待，同时也抑制了其他营利事业的财产持有。^[18]

购房者：短期内，由于一系列消极因素和政策，房地产市场可能会成交量向下调整。但在中长期，随着房地产税改革深入，消费者心理、土地、人口和金融等因素将综合影响需求端整体预期，房子的民生属性将进一步凸显，进而调节整体市场结构配置，购房者基本住房需求将逐步释放，房地产市场在需求层面将整体趋于平稳。^[52]通过减轻购房者税负等措施，在一定程度上有利于中等收入水平的居民实现自住性需求。不动产是居民财富最主要的形式，因此房地产税的开征还有利于调节社会收入差距。^[53]如果实际税率低于公众预期，这将向房地产市场发出积极的信号，从而提升市场的热度。^[52]存量房持有人：试点改革针对存量房，对住房持有者带来的影响最为直接。房地产税将增加房屋产权人的持有成本，因此持有多套住房的产权人可能会选择空置或转租所持有的房产。如果实际税率低于公众预期，这将向房地产市场发出积极的信号，从而提升市场的热度。^[52]房产开发方：随着经济增速放缓与房地产市场调控政策缩紧，房地产市场热度下降等因素综合影响，房地产相关企业压力明显激增。随着房地产税改革消息的释放，房地产开发方可能会选择转嫁由此产生的税负，但由于市场整体热度下降，尤其是部分城市住房库存压力较大，房地产实际税负将转移至供应端。因此，对于库存房，实际税负压力将全部转移到销售方，这可能会导致一些销售方选择抛售存量房以减轻压力。而对于增量房所产生的实际税负，将转变为房地产业上、中、下游企业之间的博弈。^[52]政府：通过累进税率等手段抑制奢侈性需求，有利于政府获取更多资源，完善住房保障体系。同时，房地产税的开征将推动政府加强财产权保护，为地方政府提供稳定的财政收入来源，有利于建立与事权相匹配的财政管理体制，增强政府的执政能力。^[53]

房地产税改革可能损害房地产购买者的正当利益。房地产税具有资本性，它的征收会使房地产价格降低、会使购买和保有房地产的总成本上升。^[54]在公共风险方面，社会公众将直接感受到房地产税的税收负担，因此社会风险很高，这将有可能对社会稳定产生很大影响。^[55]实施房地产税可能会导致税收负担增加，从而影响政府财政收入的稳定性，增加地方政府负债水平的风险。^[56]实施房地产税可能会对经济结构造成负面影响。^[57]房地产市场的低迷可能会引发信用紧缩。在过去的繁荣期，房地产行业曾是推动信用扩张的重要力量，企业和居民会增加借贷，同时房地产和土地作为抵押品的价值也会上升，进而导致企业信贷需求增加。然而，如果房地产行业的景气度下降，就可能引发全社会的信用紧缩，给经济增长带来一定压力。^[58]中国的住房产权制度有待完善，小产权房的出现和未纳入整体地产估值系统的问题需要解决；税收征管水平不足，缺乏全国统一的个人住房全面摸查体系和客观中立的评估体系，同时纳税人的抵触心理也需要考虑；可能会进一步扩大地区差距，经济越发达的城市地区房价越高，房地产税的推行可能会进一步扩大地方财政收入差距；纳税人对房地产税征收存在抵触心理，需要采取过渡措施来减轻不公平感和提供投资组合调整空间。^[59]

房地产税对地方产业结构的影响不能一概而论，而应该视城市发展的阶段、规模、资源禀赋、现有的产业结构，以及房产税本身的政策差异进行具体判断：以中国的两个试点城市为例，影响和风险各不相同。^[60]

上海：房产税在上海表现为第二产业（制造业等）减少，但第三产业（服务业等）增加。上海作为一个生活成本高的大城市，由于低端劳动力在房价上不敏感，他们可能选择在房租较低的偏远郊区工作、包吃包住，或者寻找在大城市就业机会较多、工资较低的工作。相比之下，高端劳动力更容易被高房价影响而选择离开。长此以往，低端劳动力更有可能将高端劳动力挤出市场。^[60]

重庆：房产税对重庆的影响表现为第二产业和第三产业同时增加。与上海不同，重庆是一个规模较小、生活成本相对较低的城市，房产税对房价的抑制作用较为明显。这使得无论是第二产业还是第三产业的劳动力，购房或租房的成本都会边际下降。因此，重庆能够吸引更多的人才和投资流入。^[60]

虽然税率随着房屋价值的增加而增加，但实际税率在高级别住宅中实际上呈递减趋势，这可能导致贫富差距的进一步扩大，加剧社会矛盾。^[61]英国的住宅性房地产税基等级划分较为陈旧，未能根据市场变化及时调整，导致房屋价值被严重低估。^[61]虽然住宅性房地产税的税率设定权在地方政府，但税率的设计并未体现出房价和房地产税率的一致性，且不同地区的税率差异较大。^[61]

税负归宿的公平性问题。由于房地产税的税基是房地产的评估值，因此评估的准确性对于确保税负公平至关重要。如果评估值与市场价值存在较大偏离，可能会导致横向和纵向的不公平。^[62]地区间的财力差距也是房地产税改革中需要解决的问题。不同地区的房地产市场状况存在差异，这可能导致房地产税基的差异，进一步影响各地政府的财政能力。因此，在制定房地产税政策时，需要考虑到地区间的财力差距，以确保政策的公平性和可持续性。^[62]税收减免政策也存在一些问题。特别是对于非营利组织和高价值地产的减免，可能会带来不公平和低效率。^[62]

对市场动向反应不及时，税制改革存在滞后性：日本在1980年以来的房地产税改革中，对宏观经济环境和整体市场走向的判断出现失误，导致税制改革效果未达到预期。以1985年作为分水岭，之前未引起高度重视，之后缺乏前瞻性研判，使得防范措施效果不佳。例如1991年为了打击投机和防止房地产泡沫，新设了地价税，但2003年被迫停征，显示出税制改革的滞后性。^[63]房地产税改目标不明确，承担过多的调节功能：日本房地产税被赋予过多的功能，但调控结果不尽如人意。例如1973年为抑制土地投机暴利，政府对法人土地转让所得征收20%的法人税，但实际效果并未达到预期。1991年为平抑地价和提高土地税负，增设了地价税，但反而加剧了地价暴跌。^[63]忽视房地产税的重要性，产生较大负面影响：1980年，日本开始放松房地产市场管制，并与次年放宽土地税制和减轻土地税负的措施结合使用，这些政策和措施的出台加剧了房地产泡沫的形成。日本在经历惨痛的教训之后才意识到房地产税的重要性。^[63]

房屋及建筑物税的税基窄，不利于发挥税收职能作用。现行税法对所有者个人住房、闲置房屋及其占地免税，征税对象主要是工商业房地产，这样既不利于筹集税收收入，也不利于促进房地产资源节约集约利用。^[64]房屋及建筑物税的免税认定难，不利于征收管理。在判断所有者是否将房地产用于生活居住、房地产是否闲置以及具体闲置期间等方面存在很大的难度。^[64]房屋及建筑物税的税基评估不规范，不利于税收公平。一些纳税人会低报实际租金收入，试图误导评估人员，进而降低评估租值。还有一些评估官员为减少争议，直接将申报租金收入作为评估租值。这些做法既侵蚀了税基，也影响了税基评估的公平性。^[64]土地开发税的问题主要是税率及税基带来的不公平。一是税率具有累退性，即价值越高的土地，税负反而较轻。二是中等价值多年未进行更新。虽然税法规定中等价值每四年重估一次，但在实际中却未得到执行。迄今为止，各地仍在使用1978年的中等价值，比土地的实际价值严重偏低。^[64]

房地产税税制要素设计应兼顾统一性和灵活性。在保持税制相对统一的同时，应充分授权地方政府，比如在纳税人、征税对象、征税范围方面可全国统一，但在税率、税收优惠、税基评估等方面可给予地方政府一定的空间，便于各地因地制宜。^[65]为地方政府在征收房地产税提供灵活处置空间。在税率设计上，通过设立一定的税率区间，地方政府可根据本地区的特殊情况在该区间内进行选择。^[54]开征房地产税要兼顾不同利益群体的实际情况，如设置普惠性税收扣除，保障基本居住需求；对特定人群（如老年人、低收入者）给予减免税，缓解住房价值与支付能力不匹配矛盾；对低价值、低税额住房予以免税等。^[65]房地产税涉及广泛，管理环节众多，对于社会公众和政府相关管理部门来说都是新事物，为了给纳税人充分的时间来了解和学习相关政策，同时也为了给管理部门开展各项征收工作预留必要的准备时间，在房地产税法审议通过后、正式实施前，应预留充分的实施准备期。^[65]要着力构建房地产税配套征管机制。一是加快修订相关法律，为自然人税收保全和强制执行提供法律保障；二是统筹个人所得税和社会保险费征收，构建并逐步完善自然人服务与管理机制；三是结合各国现行行政复议、诉讼以及有关纠纷处理制度等，研究构建多层次的房地产税异议解决机制，妥善解决房地产税管理各环节中纳税人可能提出的各种异议。^[65]把握房地产税改革时机提高改革成功率：经济复苏和房地产市场繁荣可以为房地产税改革创造一个有利时机，相反，在经济衰退时期推行改革不仅仅降低了成功性，还会产生顺周期效应。^[66]

一方面，各国都在努力建立公平、有效的房地产税制，即按照评估价值计税， 提高税基评估的准确性，赋予地方政府更多的税权，建立房地产税为地方基础设施建设或城市更新融资的机制，完善信息公开制度等。另一方面，房地产税在各国均受到纳税人的反对，结果是政府不得不出台一系列措施对房地产税进行限制，如推迟房地产税税基的更新， 对房地产税税基的增长设限，限制住宅房地产税税率， 设置各种房地产税减免项目等。这些措施影响了房地产税的收入规模，带来了税负分配的不公平，增加了地方政府对上级转移支付的依赖程度。^[19]

在此列举几个代表国家房地产税的发展情况：

房地产税是美国地方政府的主要税收来源之一，其贡献约占地方税收收入的50-80%。这项税收对于地方政府来说具有重要意义，该税项为消防、教育、医疗、公共设施以及福利等领域的支出提供了重要的资金支持。在美国，确定房地产税率的方法是通过将不包括房地产税在内的政府其他收入总额与下一财政年度预算总额之间的差额除以当地房地产的市场价值来进行制定。由于房地产税征税权力归属于地方政府，所以不同地区的税率存在差异。美国的房地产税率范围通常在0.12%至3%之间。^[67]

英国是世界上最早实行房产税征收的国家之一。^[12]自1851年起，他们开始对商业用房和住宅用房进行税收。自1990年起，英国地方政府接管了住宅税收，而非住宅税收则由中央政府负责。实际上，地方政府约有25%的税收来自于住宅税收。英国住宅征税又称为住宅财产税，基于房产评估价值征税。在英国，根据房屋的评估价值，所有房屋被分为A-H八个级别。地方政府将根据实际情况，针对这八个不同的级别确定相应的累进税率，并制定不同的计税标准。这样做可以确保税收与房屋价值相符，从而实现税收的公平和合理。^[67]

日本是亚洲国家中早期发展房地产税制度的国家之一。自1950年起，日本开始实施房地产税，并且该税项在地方税总收入中一直占比超过40%，成为基层政府财政收入最重要的来源之一。

日本的房地产税主要由固定资产税和城市规划税组成，征收对象为土地和建筑物。征税依据是基于市场价值进行计算。固定资产税的缴纳基准为1.4%，最高上限为2.1%；而城市规划税的缴纳基准为0.3%。

通过房地产税的征收，日本能够有效地实现对房地产市场的调控，并为地方政府提供稳定而重要的财政支持。^[67]

中国的房地产税结构呈现出一定的特点，即“重增量住房、轻存量住房；重开发建设与交易环节、轻保有环节”。^[48]执行的房地产税涉及的税种主要有城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、房产税及契税等。^[10]不论是从税制体制来看，还对房地产市场体制而言，房地产税制都是重要的组成部分，对于合理配置国有土地资源、组织筹集国家财政收入、调节收入分配起着积极重要的作用，弊端却也显著。^[68]

随着中国房地产市场的快速发展和经济转型，其有关部门也在探索改革房地产税制，以实现税收的公平性和合理性。这将有助于推动中国房地产市场的健康稳定发展，并提供更可靠的财政支持。与之相比， 开发环节和流转环节的税种多、税负重。两者共同造成了在房地产开发、交易过程中，整体税负水平较高。^[48]

发达国家的房地产相关税收占比更高。其原因包括以下几个方面：发达国家城市化水平较高，城市基础设施更加完善，房地产市场更加成熟，房地产的市场价值较高；发达国家的产权体系更加完善，房地产信息更加完备和透明，有利于房地产价值和纳税责任的认定；发达国家政府治理能力较强，能够更加准确地进行税基评估和有效征管；发达国家的财政分权程度更高。^[69] OECD(经济合作与发展组织)成员国房地产税在税收收入中占比总体稳定，2018年略有下降。房地产税的税基更新周期通常是一年或几年，很多地方政府对税基的增幅设置上限，而且地方政府可以根据收支情况每年调整税率，这些特征的综合结果是房地产税的税基和税收收入受到经济波动的影响较小，容易保持税收的相对稳定。 ^[69]从世界范围来看，房地产税在筹集地方财政收入、实现土地增值捕获（或称为土地溢价回收）、发挥再分配功能、提高土地利用效率方面发挥了重要作用。一些国家还赋予房地产税更多的意义，如调节房地产市场等。 ^[69]过去的几十年间，各国房地产税一直在两个相反的作用力下发展。一方面，各国政府努力完善房地产税制度，为地方政府提供充足、稳定的税收收入，使税制更加公平 ；另一方面，各国政府不断向纳税人做出“妥协”，设置了一些特殊的制度安排，破坏了房地产税制的公平和效率。^[69]