蛋壳公寓

蛋壳公寓（Danke Apartment）是中国互联网长租公寓品牌，致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，品牌隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司。成立于2015年1月21日，联合创始人为高靖、崔岩。^{[5][1][3][9][8][4]}

蛋壳公寓通过集中化运营业主托管的房源，并将其出租；再对公寓单元进行设计装修和布置；同时运用互联网技术为业务流程提供支持，使得业主和居民均在线操作。^[8]2017年6月，蛋壳公寓完成A+轮融资。^[4]2018年2月，完成1亿美元B轮融资。2018年6月，完成7000万美元B+轮融资。^[4]2019年1月17日，蛋壳公寓战略收购长租公寓运营商爱上租。^[10]2019年3月1日，蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资；同年10月，获1.9亿美元D轮融资。^[4]2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纽交所正式挂牌上市，实际募资约1.49亿美元，股票代码“DNK”，是国内长租公寓第二个赴美上市品牌。2020年2月，蛋壳公寓被质疑出现“资金链断裂”问题；同年11月，再陷“资金链断裂”风波。^[11]2020年12月25日，蛋壳公寓App房源信息全部下架。2021年3月15日，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓的美国存托股的交易；同年4月6日，纽约证券交易所宣布，其监管部门已决定启动程序，将长租公寓运营商蛋壳公寓从纽交所摘牌，蛋壳公寓的美国存托股也将立即暂停交易。^{[12][4][3][7][13]}

截至2019年11月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营公寓单元数量为432690套。^[8]2017年、2018年、2019年，蛋壳公寓前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元。^[3]蛋壳公寓曾荣获2016年度中国互联网+白领公寓最佳产品、2018年度分散式长租公寓最具影响力品牌、《2019胡润全球独角兽榜》第224位、2020中国地产美好生活大奖、2020年度最受租客喜爱公寓运营商等奖项荣誉。^[2][14][15]

蛋壳公寓成立于2015年1月21日，隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司，注册资本1000万元。^[3]

2017年6月，蛋壳公寓完成了一笔上亿元的A+轮融资，由愉悦资本领投，愉悦资本首次投资金额为1000多万美元，其他投资机构还包括万科原高级副总裁毛大庆成立的优客工场以及最早投资的开物投资。^[4]

2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，愉悦资本继续追加投资。高靖表示融资后他们将更注重产品和服务的升级以及整个IT大数据系统的完善。^[4][16]

2018年3月，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓在北京发布第四代产品。除了在前几代产品的基础上做了整体升级，还研发了全新独创的空间设计理念——“共享一居室”，丰富了合租的产品，整租产品也进行了全面优化，家具产品也更加注重细节、功能和用户体验。^[16]

2018年6月，蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资，老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI全部继续跟投。^[4]

2019年1月17日，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个一线、新一线城市，并且巩固和加大了在长三角地区的领先优势。^[10]

2019年3月1日，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。本轮融资后，蛋壳公寓的估值推升至20亿美元。同年10月，蛋壳公寓获1.9亿美元D轮融资，投资方为华人文化产业投资基金和春华资本。^[4]

截至2019年11月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营公寓单元数量为432690套。^[8]

2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纽交所正式挂牌上市，实际募资约1.49亿美元。在上市之前，蛋壳公寓通过7轮融资已经获得了约58亿元人民币的资金，加上IPO募资，蛋壳公寓获得的资金超过67亿元。股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一只中概股，也是国内长租公寓第二个赴美上市的品牌。^[4]蛋壳公寓上市当天市值约27.4亿美元，但到了2020年11月，市值已不到3亿美元。 ^[17]

2017年-2019年，蛋壳公寓的净利润亏损额分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。2020年一季度，蛋壳公寓营收19.40亿元，同比增长62.5%；净利润亏损12.344亿元，较上年同期的8.162亿元亏损进一步扩大34%。2017年以来已经累计亏损63.2亿元。^[4]

2020年，蛋壳公寓参与了由住房和城乡建设部启动的《机构出租住房性能评价标准》编制工作。^[18]同年2月，公众质疑蛋壳公寓出现“资金链断裂”问题，蛋壳公寓官方媒体平台回复，这是不实信息，经营状态稳定。并且，针对欠租，将会在与房东协商完免租事宜后，尽快安排打款。^[11]

2020年6月18日，蛋壳公寓发布公告称，公司CEO高靖被调查，股票下跌，开盘后迅速触发熔断，截至收盘下跌6.32%。^[19]

2020年11月，蛋壳公寓再陷“资金链断裂”风波。截至11月12日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司在当月内已新增3条被执行人信息，执行金额合计超1000万元。^[11]

2020年11月6日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。11月24日，在蛋壳公寓成都线下办公室，有大量房东前去维权讨要拖欠房租或寻求解约。但蛋壳线下办公楼却已人去楼空，仅在门上贴着转为线上处理的二维码。^[7]

2020年12月25日，蛋壳公寓App房源信息全部下架，蛋壳公寓APP内可定位的北上广深等13个城市，均显示没有房源信息。^[13]

2021年2月、3月，蛋壳公寓未能按照纽交所监管局的要求披露部分信息。^[20]

2021年3月15日，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓美国存托股的交易，纽交所监管局确定，根据纽交所上市公司手册第802.01D节，蛋壳公寓不再适合继续挂牌交易。从上市到被宣告停止交易，前后仅过去445天。4月6日，纽约证券交易所宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将长租公寓运营商蛋壳公寓从纽交所摘牌，蛋壳公寓的美国存托股也将立即暂停交易。^[12]

自2015年成立以来，蛋壳公寓从个人那里采购和租赁公寓长期业主，以标准化和时尚的方式设计、翻新和布置此类公寓，并将其出租给个人居民，无论是公寓内的私人房间还是整个公寓。并于2018年11月推出了Dream Apartment，以针对大型但服务不足的蓝领公寓细分市场。租赁整栋建筑或建筑物中的楼层，将其改造成宿舍式公寓，并将其出租给企业客户作为员工住宿。蛋壳公寓还提供高质量的一站式服务，包括清洁、维修和保养、WiFi以及24小时全天候居民支持。^[1]

蛋壳公寓的业务模型主要有三个方面：集中化经营、设计装修标准化、业务流程在线上。具体而言，蛋壳通过集中化运营业主托管的房源，并将其出租；再对公寓单元进行设计装修和布置；同时运用互联网技术为业务流程提供支持，使得业主和居民均在线操作。^[8]

通勤找房：可根据使用的交通工具到达目的地的时间，找到住处；

特惠房源：每月优惠房源；

线上管家：在APP可完成咨询、问题反馈、报修、预约保洁等服务；

智能门锁：支持指纹密码开锁功能。^[22]

蛋壳公寓一直致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，并以数据驱动为核心，为用户提供高品质租住生活的资产管理和居住服务，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等。^[23]

蛋壳公寓技术系统的核心是专有的人工技术智能决策引擎，或称“蛋壳大脑”，它基于数据分析做出实时和公正的决策，以指导业务运营的每一步并产生有价值的业务情报。蛋壳大脑具有自学能力，它能够将其在现有城市和社区中学到的知识应用到新的城市和社区中，并从每次交易和互动中得到改进。它减少了对本地专业知识的依赖，提高了效率并促进了快速扩张。Danke Brain由大数据平台提供支持，该平台不断处理和构建超过100个维度的海量数据。蛋壳公寓的IT基础设施将一切连接在一起，将业务运营数字化。^[1]

蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元；营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元。蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元，净亏损为9.789亿元。持续亏损，并没有盈利迹象。^[3]

让生活更美好^[24]

客户第一、快、拥抱变化、团队合作^[25]

吸引和培养高素质人才，推动企业可持续高速发展^[25]

2020年1月26日，蛋壳公寓拿出武汉重点医院周边数百间专属房源，为医护人员提供免费租住。^[26]

2020年2月10日，蛋壳公寓表示，结合疫情发展情况，针对无法返程的武汉租客，蛋壳公寓计划返还一个月租金。针对其它各城市租客，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。^[27]

2020年2月13日，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓发布“蛋壳租客疫情补贴政策”，疫情期间（2月1日-2月29日）合同期满续租满一年，首月立减50%，住满6个月后再返20%月租金。同时，在续租活动基础上给予疫情补贴。^[27]

2020年3月2日，蛋壳公寓官方微博发布通知称，3月1日起租户申请的疫情补贴已陆续发放至App钱包中，可用于支付租金、服务费等App账单，但不支持提现。^[28]

资料来源^{[29][30][24][31][23][25][14][15]}

据蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，公司通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%。2020年2月19日，在处置蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，深圳市委政法委员会要求对蛋壳公寓尽快开展排查工作，要求全面了解蛋壳公寓“租金贷”涉及的金额机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。^[32]2020年12月2日，微众银行公布蛋壳公寓租金贷偿还方案：所有受蛋壳公寓事件影响的该行客户，免息延期至2023年底，不扣款、不计息，不影响信用记录。^[33]

2020年8月31日，蛋壳公寓APP由于侵害用户权益行为，被工业和信息化部信息通信管理局通报；2020年9月14日，侵害用户权益未整改，蛋壳公寓APP被下架。^[34][35]

2020年12月，蛋壳公寓因拖欠房东房租与租客退款，蛋壳公寓陷入讨债风波。12月1日，上海房管局约谈蛋壳公寓，并回应：蛋壳公司总部在北京，北京市政府正在牵头协调危机化解方案。鉴于蛋壳公司运营出现困难，企业正在积极自救。11月19日，北京住建委表示针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事。11月25日，深圳市物业管理行业协会也针对蛋壳公寓发布通知，表示不得通过停水停电停气等方式，驱赶尚处于租赁期限内且已经足额支付租金的租户。对于被房东驱赶的情况，应当出示相关合同及付费凭证与房东协商，是否能各退一步，平稳过渡。协商不成的，可以通过向公安机关反映或向街道申请调解等合法渠道寻求帮助、或通过法律途径来维护自己的合法权益。^[33][36]

2019年4月，蛋壳公寓因广告中发布与服务有关的内容、允诺等未准确、清楚、明白做出陈述，违反了《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，被北京市工商行政管理局东城分局罚款5万元。^[37]

2019年10月12日，长租公寓品牌蛋壳公寓的经营主体紫梧桐（北京）资产管理有限公司因在两处房屋内存在改变房屋内部结构分割出租的行为，被北京市住建委罚款6万元，并责令其在收到处罚决定书之日起15日内改正。^[37]

2020年，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司于11月23日新增被执行人信息，执行标的约为337万，截至2020年，该公司执行标的总额约1429万，法律风险为145条，民事案件为96条，其中包含买卖合同纠纷、服务合同纠纷、租赁合同纠纷等。^[38]

2021年7月，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司已新增百余条被执行人信息，执行法院包括北京市东城区人民法院、北京市门头沟区人民法院等，被执行标的千元至千万元不等。截至2021年7月，该公司被执行总金额超3600万元。^[39]

2021年8月，蛋壳公寓关联公司青梧桐有限责任公司新增多条执行裁定书，案由均涉及买卖合同纠纷。^[40]

2021年9月，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息，执行标的143540000元。公司已有多条被执行人信息，被执行总金额超1.8亿元。^[41][42]

2020年2月初，蛋壳公寓由于“强制”房东们免租，却不给租户免租的消息，引发舆论质疑。随后，深圳市发生蛋壳公寓业主讨要租金聚众维权事件。2月14日，针对蛋壳公寓拖欠业主租金及要求业主“免租”等事项，深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。深圳市住建局要求蛋壳公寓高度重视此事，及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。^[43][32]

2020年10月，蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”，公司当时在微博回复称：“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷，采取了过激行为，散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。”而更早前，在今年疫情期间，蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。11月10日，有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权，现场甚至爆发了肢体冲突。11月16日，再次网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。11月24日，在蛋壳公寓成都线下办公室，有大量房东前去维权讨要拖欠房租或寻求解约。但蛋壳线下办公楼却已人去楼空，仅在门上贴着转为线上处理的二维码。^[7]

2024年8月，天眼查App显示，深圳市蛋壳公寓管理有限公司经营状态由“存续”变更为“责令关闭”。该公司成立于2016年12月，法定代表人为高靖，注册资本1000万元，由青梧桐有限责任公司全资持股。^[44]