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普通住宅指的是那些符合国家规定的住宅标准，供人们日常居住的房屋，通常不包括别墅、高级公寓等高端住宅类型，而是面向广大中低收入家庭的住宅产品。[1]
普通住宅的标准为，建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，并授权各省地对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。[2][注1]主要具有价格适中、面积合理及设施齐全等特点。[1]2024年11月，中国财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。在此背景下，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。[3]
定义标准
普通住宅指的是那些符合国家规定的住宅标准，供人们日常居住的房屋。普通住宅通常不包括别墅、高级公寓等高端住宅类型，而是面向广大中低收入家庭的住宅产品。[1]
国办发[2005]26号文件将享受税收优惠的普通住宅的条件界定为：建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，并授权各省、自治区、直辖市对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。在各省出台的普通住宅的认定条件上，存在争议较大的是面积标准和价格标准。[2]
主要特点
价格适中：普通住宅的定价通常考虑到大多数家庭的购买力，因此价格相对亲民，是市场上需求量最大的住宅类型之一。[1]
面积合理：普通住宅的面积一般在国家规定的范围内，既能满足基本的居住需求，又不会造成资源的过度浪费。[1]
设施齐全：尽管价格亲民，但普通住宅在基础设施和配套设施上并不马虎，包括供水、供电、供暖、排水等基本生活设施，以及小区绿化、儿童游乐场、健身设施等公共设施。[1]
地理位置：普通住宅通常位于城市的非核心区域，但交通便利，周边配套设施完善，如学校、医院、商场等，能够满足居民的日常需求。[1]
概况
2024年11月，中国财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。[3]
北京
2023年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，明确自2024年1月1日起，北京市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；[4]
（二）单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；[4]
（三）5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。[4]
2024年11月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市税务局等三部门18日晚联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称“《通知》”），自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。[3]
上海
2023年12月14日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布关于调整本市普通住房标准的通知。通知显示，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。[5]
2024年11月18日，上海市住建委发布关于取消普通住房标准有关事项的通知：明确取消普通住房和非普通住房标准；明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。通知自2024年12月1日起施行。[3]
深圳
2023年11月22日，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房认定标准进行优化，自2023年11月23日起执行。[6]
2024年11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。[3]
广州
2024年11月22日，广州市住房和城乡建设局、广州市财政局国家税务总局、广州市税务局发布通知，经市人民政府同意，取消广州市普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。原《广州市国土房管局 广州市财政局 广州市地方税务局关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》（穗国房字〔2005〕375号）同时废止。[3]
2024年12月1日，广州正式施行住房交易税收新政，将此前享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，取消普通住宅和非普通住宅标准，对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。按照新政，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。[7]
四川
2025年4月25日晚，四川省人民政府发布关于取消普通住宅和非普通住宅标准有关事项的通知，该省会统一取消普通住宅和非普通住宅标准。此通知自印发之日起施行，有效期至2029年12月31日。2025年1月1日至此通知施行之前的取消普通住宅和非普通住宅标准有关事宜，按此通知执行。[8]
参考资料 8
- 什么是普通住宅 — 和讯房产
- 参考 2
- 北上广深均宣布取消普通住宅和非普通住宅标准 — 百家号
- 北京:适时取消普通住宅和非普通住宅标准 — 中国日报网中文资讯
- 上海调整普通住房标准，自12月15日起施行 — 央广网
- 我市优化普通住房认定标准 可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本 — 深圳史志网
- 广州正式施行住房交易税收新政，12月首周房产过户预约爆满 — 今日头条
- 四川统一取消普通住宅和非普通住宅标准 — 央视新闻-今日头条
注释
- 来源于国办发[2005]26号文件