房地产市场

房地产市场是指从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。^[2]

房地产市场包括房地产交易的主体、房地产交易的客体和房地产交易三个部分。按市场运行层次不同，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。^[1]房地产价格是由房地产市场供给与需求因素决定的。^[3]

房地产市场有广义和狭义之分，狭义的房地产市场指房地产商品交换的场所，如房地产交易所。广义的房地产市场指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和，涵盖了土地市场、房屋市场、中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场等，是一国或地区市场体系中的一个相对独立并具有明显特征的专门化市场。^[1]

根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。^[1]

按市场运行层次不同，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。房地产一级市场即土地使用权出让的市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为土地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。房地产三级市场即投入使用后的存量房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。^[1]

按照房地产交易方式不同，房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。房地产由于价值较大、寿命长久，其租赁活动有时比买卖活动还要多。因此，房地产租赁市场有时比房地产买卖市场还要活跃，特别是住宅、写字楼这类房地产市场。^[1]

按照房地产功能不同，房地产市场可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住房地产市场又可分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。^[1]

一个完整的房地产市场应当包括房地产交易的主体、房地产交易的客体和房地产交易的方式三部分。^[1]

房地产交易的主体是指房地产市场的参与者，包括房地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业组织等。^[1]

1.房地产市场中的卖方房地产市场中的卖方主要包括土地权利人、房地产开发企业和房屋所有权人。土地权利人主要包括土地所有者和土地使用者。房地产开发企业简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房屋所有权人可转让或出租自己拥有的房屋，成为二手房市场上的卖方。^[1]

2.房地产市场中的买方房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买人和承租人。任何单位和个人都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。房地产市场中的购买人可分为自用型购买人和投资型购买人。对于自用型购买人而言，支付能力是其购买的主要约束条件；对于投资型购买人而言，拥有房地产后所能获取的预期收益大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。^[1]

3.房地产中介服务机构房地产中介服务机构主要包括：房地产经纪机构，房地产估价机构和房地产咨询机构三类。^[1]

4.其他专业服务机构其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所等。^[1]

5.房地产市场的管理者房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织。其职能是管理、监督和服务。^[1]

房地产市场的交易客体是指房地产市场的交易对象。包括地产、房产和相关的产权以及房地产服务。房地产交易的实质是房地产产权的交易，例如，个人从开发商那里购买了一套商品房，实质是以一定量的货币换得房屋的所有权和一定期限的土地使用权，以及由这些权利派生出的一系列权利。房地产服务交易的实质是消费者支付了一定量的货币，获得了房地产服务的消费权。^[1]

房地产市场的交易方式，主要有以房地产为交易客体的买卖、交换、赠予、租赁、抵押等方式：以房地产服务为客体的居间、代理、咨询等。如果是商品房买卖，可以是一次性付款，也可以是银行按揭贷款。不同的交易方式决定了不同的交易程序和内容。^[1]

房地产价格是由房地产市场供给与需求因素决定的。房地产的需求是住房购买者愿意而且能够购买房地产的数量，房地产的供给是房地产开发商（房地产公司）愿意而且能够出售房地产的数量。一般而言，在其他条件不变时，房地产价格上升，房地产的需求量减少，反之，房地产价格下降，房地产的需求量增加，房地产的需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线。在其他条件不变时，房地产价格上升，房地产的供给量增加，反之，房地产价格下降，房地产的供给量减少，房地产的供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。当住房消费者愿意而且能够购买的房地产数量正好与开发商愿意而且能够出售的房地产数量相等时，住房市场达到平衡，这时候的价格就是均衡的市场价格。^[3]

由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。^[2]

房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。^[2]

由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。^[2]

房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。^[2]

房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。^[2]

房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。^[2]

交换功能是一切市场机制的最基本功能。房地产商品是价值和使用价值的矛盾统一体。对房屋生产者来说，要实现房屋商品的价值，就必须在房地产市场上销售；对房屋消费者来讲，要获得房屋的使用价值，就必须到房地产市场购买房屋。而所有这些买卖交换活动，都必须在房地产市场才能进行，如此循环往复，体现了房地产市场的交换功能。^[1]

房地产是一种最基本的社会资源，其配置合理与否直接关系到国民经济是否健康发展。房地产资源的有效配置指房地产经济中的各种资源，包括人力、物力、财力、土地等各种房地产生产要素，在各种不同的使用方面之间的合理分配。房地产市场的正常运行，使得市场机制较好发挥作用。价格机制的作用，使价格的变动引起供给和需求，生产和消费的变动，从而引起房地产资源的纵向或横向流动；竞争机制的作用，迫使房地产企业合理利用资源，提高土地利用率和资源产出率。上述的流动作用，能够调节社会资源在房地产业与国民经济之间，以及在房地产企业之间的分配：调节着企业的生产规模、房地产空间布局和产品结构。^[1]

房地产市场是房地产商品交易关系的综合反映，可以集中、及时、全面地反映房地产经济运行的动态情况，并为房地产开发商和消费者提供市场需求信息、供给信息、价格信息，以调节房地产开发消费行为。如，各类房地产开发企业凭借市场需求信息来确立自己的经营目标和经营内容：消费者凭借市场供给信息进行分析和比较来选择房地产商品。在这里，房地产商品的数量、种类、价格等信息，对生产者和消费者都是至关重要的。这些信息的反馈、传导和扩散，有利于房地产市场主体确定自己的行为，有利于房地产市场的正常运行。^[1]

房地产市场的激励功能突出体现在市场竞争中，房地产市场为生产者提供了一个公平的竞争环境。企业为了占领市场，在市场竞争中处于有利地位，就必须想方设法采用新的技术手段，提高劳动生产率，降低劳动消耗，加强经营管理，开发新产品，改进营销策略，达到提高企业经济效益和竞争能力的目的。^[1]

房地产市场运行机制由房地产交易主体、客体和市场信号在房地产市场运行过程中相互联系、相互作用而形成，其一旦形成又作用于房地产市场运行过程之中，将约束着房地产市场各行为主体。^[4]

房地产企业是房地产市场交易的主体，而房地产企业从事房地产开发经营和服务的直接目的是追求利润最大化。动力机制就是在房地产企业的动力和经济利益之间产生相互制约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。动力机制的形成必须以房地产企业清晰的产权界定为前提条件。只有这样，房地产企业的经济行为才能只受其独立的合法经济利益支配，不至于出现扭曲行为；房地产企业才能具有充分的自主经营权，不受他人制约。动力机制能否形成，关系到房地产开发企业对房地产市场发出的信息能否及时准确做出反应，它是房地产市场运行机制的首要内容。^[4]

房地产供求变化是房地产市场运行的主要表现形式，而房地产市场供求之间的对立关系及其相互制约关系，又是通过房地产供给和需求之间的数量关系，结构关系和时空关系表现出来的。房地产供求之间的数量关系，即房地产商品供求量的变化，它是供求对立关系的最基本的表现形式。房地产供求的结构关系，主要是指各种不同类型的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。房地产供求的时空关系，一是指时间限制。由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定时间里只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产商品可供消费的时间较长，因而房地产市场的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。房地产供求机制是房地产市场运作的最基本的市场机制。供求关系的变化导致价格的涨跌，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格机制、竞争机制有着密切关系，它们相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能且共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用。^[4]

房地产价格机制主要是通过价格涨跌来影响房地产市场的供求关系。房地产商品的价值是其价格形成的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高于价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。这时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重新达到平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而出现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡。若价格低于价值，投资者就会对房地产业减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供不应求的局面。这时价格又会上升，投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。由于价格低于价值，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，出现供不应求局面，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。在房地产市场中存在出售和出租两种经营方式，所以房地产价格包括出售价格和出租价格，这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供求关系。价格机制是实现房地产资源优化配置的最重要的市场机制。^[4]

竞争机制是指房地产商品生产者之间、商品购买(或承租）者之间、生产者与购买者之间，随着供求关系的变动而展开的竞争。它是房地产市场机制中的动力机制，没有竞争，市场的内部运动就会停滞。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。房地产市场的竞争方式一般有价格竞争和非价格竞争。价格竞争是竞争的基本方式，通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低生产成本，力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括质量、管理和服务等方面的竞争，是价格竞争的一种辅助手段，其目的主要是争夺购买者，在购买者中间树立良好的形象，取得消费者的信任，以扩大市场占有率，排斥竞争者。^[4]

2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6％；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5％。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7％。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1％。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0％。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0％。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7％。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4％。^[5]

2025年1—5月份，中国房地产开发投资36234亿元，同比下降10.7%；其中，住宅投资27731亿元，下降10.0%。房地产开发企业房屋施工面积625020万平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面积435354万平方米，下降9.6%。房屋新开工面积23184万平方米，下降22.8%。其中，住宅新开工面积17089万平方米，下降21.4%。房屋竣工面积18385万平方米，下降17.3%。其中，住宅竣工面积13337万平方米，下降17.6%。新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%；其中住宅销售面积下降2.6%。新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%；其中住宅销售额下降2.8%。5月末，商品房待售面积77427万平方米，比4月末减少715万平方米。其中，住宅待售面积减少439万平方米。房地产开发企业到位资金40232亿元，同比下降5.3%。其中，国内贷款6679亿元，下降1.7%；利用外资16亿元，增长49.0%；自筹资金13743亿元，下降7.2%；定金及预收款11931亿元，下降5.0%；个人按揭贷款5645亿元，下降8.5%。^[6]

2025年1—6月份，中国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。^[7]