小产权

小产权（village property），是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，或是由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”。^[1][2]

小产权与大产权的本质区别在于是否包含土地使用权，大产权房屋具备完全产权，即完全意义上的所有权，包括房产使用权与国有土地使用权，而小产权只包括房屋的使用权。^[3]

小产权种类上，一种是在集体建设用地上建成的，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。^[4]虽然小产权房的土地成本较为低廉，房屋的销售价格也比商品房等房低，可以满足相当一部分人的居住需求。但该类房屋由于无法取得合法的房屋所有权证，^[5]所以小产权房存在购房合同无效、不能抵押贷款和房屋本身不能分割和继承的法律风险。^[6]

所谓“小产权房”或“乡产权房”，是针对“大产权房(即正规商品房)"面言的，一般是指在农民集体所有的土地上(包括宅基地、农村建设用地或农用地等)建设，未经国有化征收，未缴纳土地出让金等费用，向集体组织之外居民销售的房屋。由于“小产权房”占用的是集体土地，截止2023年按照中国法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地所有权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。因此。事实上它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，国土房管部门也不会给购房合同备案，业主所持的由乡政府或村政府颁发的产权证并不受法律保护。大部分的小产权房”是以“新农村建设”“旧村改造”的名义建造的。首先，村集体以旧村改造的名义立项。获得规划审批，同时以超过村民实际家庭数的数量申请宅基地用地指标，然后将多出来的村民住宅拿到市场上公开出售；或者村集体直接把手中宅基地用地指标卖给开发商，开发商建筑住宅后，以商品房的名义在市场上进行公开出售。^[7]

根据自2021年9月1日起施行的《土地管理法》及其实施条例^[8]和自2008年1月1日起施行的《城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。中国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。首先，农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；再者，城市房价太高，城镇的中下层老百姓收入不足以购买城镇房屋；最后，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，价格便宜的“小产权房”，是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。^[4]小产权房的法律空白,也造成小产权房产的产生和热销。^[9]

由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。 “小产权”就是“乡产权房”、 “村产权房”等“集体产权”，按照物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。^[4]

截止2023年，小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能够购买，法律不保护非法买受人的权益，但对于集体组织来说，其对房屋所享有的权益是受到法律保护的；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。^[4]

1.小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受；^[11]

2.小产权房不能自由转让。大产权房可以自由转让；^[11]

3.小产权房的建设用地是归乡镇集体所有，大产权房的用地是由国家划拨或者转让的。^[11]

小产权房，因为省去了土地出让金、各种交易环节税费，价格只有同区域商品房的40-60%，小产权房不仅成为中低收入家庭解决住房的一个重要途径，还成为高收入者投资和消费的重要选择目标。^[12][13]

农民收入比较不稳定，可是买卖小产权房让农民集体得到了几倍、几十倍于征地补偿费的土地开发收益，增加了收入。^[12][13]

乡村居民生存的底线是土地和宅基地，城市人口住房问题不能以购买小产权房、占用农村土地的形式来解决城市的住房问题。将农地用于开发建设小产权房等形式的住房，乡村居民从此失去长久谋生和生存的根基——土地。这种将土地用来开发小产权房的行为，会使乡村居民的生存空间不断减少，由此带来的与农民、农村、农业相关的问题会愈演愈烈。^[14][15][16]

中国农村土地承载着9亿多农民的“安居”和“生产”，因此中国实行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。不仅对耕地实行特殊保护，还实行土地用途管理制度，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。如果继续任由违法乱占、滥用土地，修建小产权房，必将威胁耕地数量，无法实现土地的宏观合理利用，无法保障土地的集约化和节约化管理，最终损害国民根本利益，影响国家的稳定。^[14][15][16]

在房地产开发活动中，国有土地是有偿使用，这是法律要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止，以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些“小产权”房很可能因违法而被强行拆除或没收。^[14][15][16]

小产权房问题引发了深刻的"官民冲突"。法律禁止小产权房，但是小产权房却大量存在；法律规定只有房管部门颁发的房产证有效，但是村委会和个别乡镇政府却在大量颁发房产证；政府警示不要购买小产权房，但是其效果不佳，也使很多原本观望的人群获得了购买的激励。小产权房按其市场规则之"法"在运行。^[15][16][17]

“小产权房”不属于法律概念，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。鉴于小产权房与城市国有土地上的房屋存在的以上差异，因此国家限制城镇居民取得小产权所有权而仅能取得使用权，小产权房仅能在本集体经济组织内进行有限的流转。购买小产权无法最终取得所有权，在未来出现纠纷很难维权。^[18]

买受人^[注1]如果以预售方式购买小产权房，对开发商的资信、项目的情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发商行为进行审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况，买受人往往难以追回房款。^[19]

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。^[19]

由于小产权房只能用于安置本集体经济组织成员和特别申请非农业户口居民，因此对于购买小产权房者，在原购房者死亡后，其继承人无法对该房屋享有维承权，并无法办理相关过户手续，房屋价值无法延续。^[19]

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。^[20]农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证和契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。^[21]

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。^[13]